外国人のための日本の賃貸ガイド「更新料」の全て

まず最初に、「更新料」とは何か、そのシステムについて説明します。

更新料とは「賃貸契約を続けるための費用」

更新料とは簡単に言うと、「今住んでいる部屋の賃貸契約を、これからも続けるために大家さんに支払うお金」のことです。

日本の賃貸物件は、多くの場合2年間の契約期間で結ばれます。その契約期間が終わる際に、入居者が「これからもここに住み続けたい」と思うならば、その契約を更新しなければなりません。

その契約更新のために必要な費用が、「更新料」というわけです。

これは、外国人からすると驚くべきシステムでしょう。

なぜなら海外では「更新料」を要求されることはほとんどないからです。海外の賃貸住宅は1年契約が基本で、その契約が終了すると、入居者と大家で新たに契約を結びます。その際に契約内容（家賃など）を改めて話し合い、お互いが同意するなら、再び契約を結びます。契約の「更新」ではなく「再契約」であるため、「契約更新料」という考え方そのものがないのです。

そのため日本で新たに生活を始める多くの外国人が、「更新料って何？」「なぜそれを支払う必要があるの？」と感じるわけです。

なぜ大家さんは更新料を求めるのか？

大家さんが更新料を求めるのには、歴史的な背景が関係しています。

日本の更新料のシステムは、戦後に導入されました。都市部で地価が高騰し始めた時期に、更新時に賃料の新旧差を埋める目的で更新料が広まったのです。

日本の賃貸契約では「再契約」ではなく、「更新」であることは、上で説明した通り。

「更新」であるため、原則として家賃やその他の条件は、最初に結んだ契約のまま引き継がれます。もしその間に周囲の同じような物件と家賃の差が開いてしまうと、大家さんは損をしてしまいます。その差額を埋めるという理由から、更新料が誕生しました。そしてその習慣が、今も続いているというわけです。

現代では更新時に家賃の差額がそこまで大きくなることはあまりありませんが、家賃を簡単には値上げしない代わりのサービス料、また物件の維持管理費に充てるなどの目的で、更新料のシステムが続いています。

法的な位置づけ

この更新料には、法律上の根拠はありません。日本の「借地借家法」という賃貸ルールを定めた法律には、更新料を支払うべきだという記載はないのです。

しかし、「法律で決まっていないなら払わなくてもいい」と考えるのは危険です。なぜなら、日本では「賃貸借契約書」の記載が非常に重要だからです。

契約書に「契約を更新する際、借主は貸主に対し、更新料として新賃料の1か月分を支払う」といった内容が明記されていて、あなたがそれにサインしたならば、それはあなたと大家さんとの間で交わされた正式な契約になります。この約束には法的な拘束力が生まれるため、原則として支払う義務が生じます。

つまり更新料の支払いは「法律上の義務」ではなく、「契約上の義務」というわけです。

実際に最高裁でも、契約書に記載されている更新料については「賃料の補充、前払、契約継続の対価など複合的な性質があり、有効」と判断されています。

とても似ている！「更新料」と「更新事務手数料」の違い

賃貸契約の更新時には、更新料とよく似た名前の「更新事務手数料」を請求される場合がありますが、この2つは全く異なるものです。

• 契約更新料：契約を更新するための費用で、大家さんに支払う。
• 更新事務手数料：書類作成などの事務手続きにかかる費用で、不動産管理会社に支払う。

契約更新時には、それぞれの名目と金額をしっかり確認してください。

更新料はあくまでも契約上のルールであるため、その料金は全国的に統一されているわけではありません。

むしろ、地方によって料金の相場は大きく異なることがあります。

全国的な更新料の相場（家賃1か月分が目安）

全国的には「家賃の1か月分」というのが、更新料の相場です。

つまり一か月の家賃が5万円ならば、更新料も5万円となります。

地域差（関東はあり・関西はなしが多い）

しかし更新料は、地域によって大きく変わることがあります。

例えば関東（東京や神奈川など）では「家賃1か月」が一般的ですが、関西地方（大阪や兵庫など）は更新料が無いことが多い。更新料の習慣がないのです。しかしその代わりに、敷金や礼金が家賃の2～3か月分と高く設定されていることが多いようです。

ただしこれらはあくまでも一般的な傾向に過ぎません。物件ごとにしっかりと確認することが大切です。

更新料がかからない物件の例（UR賃貸・「更新料なし」物件）

どうしても更新料に納得ができないなら、更新料がかからない物件を探すのも一つの方法です。

例えば、「独立行政法人都市再生機構（UR）」が管理する、いわゆる「UR賃貸物件」なら、更新料だけではなく、礼金や仲介手数料、さらに保証人も不要なため、外国人でも入居しやすいかもしれません。ただし、人気の物件は抽選になるため、必ず入居できるとは限りません。

また、最近では、他の物件との競争のために「更新料なし」をアピールする普通のアパートやマンションも増えてきています。

更新料なし物件の探し方と注意点

更新料なし物件の探し方は、以下の通りです。

• UR住宅：専用サイトから、エリア・沿線・家賃・間取りなどの条件を絞って検索する。
• 一般のアパート・マンション：不動産情報サイトで物件を探す際に、検索条件で「更新料なし」にチェックを入れて探す。

注意点：「更新料なし」の物件は、その分だけ毎月の家賃が周辺の相場より少し高く設定されていることがあります。2年間、あるいは4年間住んだ場合のトータルコストを計算して、どちらが自分にとって本当にお得かを見極めることが重要です。

契約更新時には、次のポイントを覚えておきましょう。

更新に必要な手続きとスケジュール（4ステップ）

契約更新の手続きは、一般的に以下の4つのステップで進みます。

Step 1：更新案内の受け取り

契約期間が満了する3か月〜1か月前に、大家さんや不動産管理会社から「契約更新のご案内」といった書類が郵送などで届きます。

Step 2：書類の確認と返送

送られてきた「賃貸借契約更新合意書」などの書類の内容（家賃やその他の条件に変更がないか）をよく確認します。問題がなければ、必要事項を記入し、署名・捺印して指定された期日までに返送します。

Step 3：費用の支払い

更新料やその他の費用（火災保険料、保証会社更新料など）を、指定された口座に期日までに振り込みます。

Step 4：新しい契約書の受け取り

手続きが完了すると、大家さん・管理会社の印鑑が押された新しい契約書のコピーがあなたに送られてきます。これは次の更新まで、または退去するまで大切に保管してください。

更新時に必要なその他の費用（火災保険料・保証料など）

更新時に支払うのは、更新料だけではありません。以下の費用も支払う必要があります。

• 火災保険料：賃貸契約とセットで加入することが多く、保険期間も2年間が一般的。そのため、部屋の契約更新と同時に保険も更新が必要です。費用は2年間で10,000円〜20,000円程度が相場。
• 家賃保証会社の更新料：保証会社を利用している場合、その契約も更新が必要です。料金は1年または2年ごとに10,000円〜、あるいは「年間総家賃の10%」など、保証会社によって料金体系が異なります。

更新しないで引っ越す場合、いつまでに伝えればいい？

更新料を支払うぐらいなら、新しい賃貸住宅に引っ越したいと考えるかもしれません。

もちろんそれは全く問題ありませんが、その場合はなるべく早く、あなたの意思を管理会社に伝えてください。

賃貸契約では多くの場合、「退去予定日の1か月前まで」に通知することが求められています。これを「解約予告期間」と呼びます。

連絡が遅れると、1か月分余計に家賃を支払わなければならないこともありますので、注意してください。

基本的には「更新案内」の知らせが届いたときに、連絡すると良いでしょう。

自動更新と合意更新の違い

契約更新には、2つの方法があります。

1. 合意更新：ここまでで説明してきたような、更新の意思を確認し、書類を取り交わす一般的な更新方法。この場合、更新料が発生します。
2. 自動更新：契約期間が満了しても、大家さん・入居者のどちらからも特に連絡がなければ、以前と全く同じ条件で契約が自動的に延長されるタイプ。この場合、更新料や更新事務手数料は発生しないことがほとんどで（ただし契約内容による）、入居者にとってはメリットが大きい契約です。

あなたの契約がどちらのタイプなのか、契約書を確認してください。

最後に、更新料にまつわるよくある質問をまとめました。

Q. 更新料はクレジットカードや分割で支払える？

A：銀行振込が基本です。ただし、最近は全てオンラインで決済可能な賃貸情報サイトも増えてきました（Mooovinなど）。その場合は、更新料もクレジットカード払いができる可能性があります。ご利用の不動産会社に問い合わせてください。

Q. 更新手続きを忘れてしまったら、強制的に退去になる？

A：更新手続きを忘れたからといって、すぐに「退去してください」ということにはなりません。ただし、気づいた時点ですぐに管理会社に連絡し、「忘れていました、すみません」と誠実に対応することが大切です。

Q. シェアハウスやルームシェアでも更新料はかかる？

A：物件の契約内容によります。 更新料があるシェアハウスもあれば、ないシェアハウスもあります。また、通常の賃貸物件より短い期間（例：1年ごと）で更新が必要な場合もあります。入居前に契約条件をしっかり確認することが大切です。