Hướng dẫn thuê nhà tại Nhật Bản dành cho người nước ngoài: Mọi điều bạn cần biết về phí gia hạn hợp đồng

Trước tiên, tôi xin giải thích "phí gia hạn" là gì và cách thức hoạt động của nó.

Phí gia hạn là "chi phí để tiếp tục hợp đồng thuê".

Nói một cách đơn giản, phí gia hạn là "số tiền bạn trả cho chủ nhà để tiếp tục hợp đồng thuê nhà hiện tại đối với căn hộ bạn đang sinh sống."

Tại Nhật Bản, hợp đồng thuê nhà thường có thời hạn hai năm. Khi thời hạn đó kết thúc, nếu người thuê muốn tiếp tục sinh sống tại đó, họ phải gia hạn hợp đồng.

Khoản phí cần thiết để gia hạn hợp đồng đó được gọi là "phí gia hạn".

Đây có lẽ là một hệ thống khá lạ lẫm đối với người nước ngoài.

Điều này là do "phí gia hạn hợp đồng" hiếm khi được yêu cầu ở nước ngoài. Bất động sản cho thuê ở nước ngoài thường được ký hợp đồng một năm, và khi hợp đồng đó kết thúc, người thuê và chủ nhà sẽ ký một hợp đồng mới. Vào thời điểm đó, các điều khoản của hợp đồng (chẳng hạn như tiền thuê nhà) sẽ được thảo luận lại, và nếu cả hai bên đồng ý, một hợp đồng mới sẽ được ký kết. Vì đây là "hợp đồng lại" chứ không phải "gia hạn", nên khái niệm "phí gia hạn hợp đồng" không tồn tại.

Do đó, nhiều người nước ngoài bắt đầu cuộc sống mới ở Nhật Bản thường thắc mắc: "Phí gia hạn là gì?" và "Tại sao tôi cần phải trả khoản phí này?"

Tại sao chủ nhà lại yêu cầu phí gia hạn hợp đồng?

Có những lý do lịch sử khiến chủ nhà yêu cầu phí gia hạn hợp đồng.

Hệ thống phí gia hạn hợp đồng thuê nhà ở Nhật Bản được giới thiệu sau chiến tranh. Nó trở nên phổ biến ở các khu vực đô thị khi giá đất bắt đầu tăng vọt, với mục đích bù đắp sự chênh lệch giữa tiền thuê cũ và tiền thuê mới khi gia hạn hợp đồng.

Như đã giải thích ở trên, trong các hợp đồng thuê nhà ở Nhật Bản, thuật ngữ được sử dụng là "gia hạn", chứ không phải "ký lại hợp đồng".

Vì đây là hợp đồng "gia hạn", tiền thuê nhà và các điều khoản khác thường được giữ nguyên như trong hợp đồng ban đầu. Nếu chênh lệch tiền thuê giữa bất động sản này và các bất động sản tương tự trong khu vực tăng lên trong thời gian đó, chủ nhà sẽ bị lỗ. Phí gia hạn được tạo ra để bù đắp khoản chênh lệch đó, và thông lệ này vẫn tiếp tục cho đến ngày nay.

Trong thời đại hiện nay, sự chênh lệch tiền thuê khi gia hạn hợp đồng thường không lớn, nhưng hệ thống phí gia hạn vẫn tiếp tục được duy trì như một khoản phí dịch vụ để tránh việc tăng tiền thuê một cách dễ dàng, đồng thời để trang trải chi phí bảo trì bất động sản.

Tình trạng pháp lý

Không có cơ sở pháp lý nào cho khoản phí gia hạn này. Luật "Cho thuê đất và nhà ở" của Nhật Bản, quy định về việc cho thuê, không có điều khoản nào yêu cầu thanh toán phí gia hạn.

Tuy nhiên, thật nguy hiểm khi cho rằng bạn không cần phải trả tiền nếu luật không quy định. Điều này là bởi vì các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà vô cùng quan trọng ở Nhật Bản.

Nếu hợp đồng ghi rõ "khi gia hạn hợp đồng, người thuê nhà phải trả cho chủ nhà một khoản phí gia hạn tương đương với một tháng tiền thuê nhà", và bạn ký vào đó, thì nó trở thành một hợp đồng chính thức giữa bạn và chủ nhà. Lời hứa này có tính ràng buộc pháp lý, và về nguyên tắc, bạn có nghĩa vụ phải thanh toán.

Nói cách khác, việc trả phí gia hạn là một "nghĩa vụ theo hợp đồng", chứ không phải là một "nghĩa vụ pháp lý".

Trên thực tế, Tòa án Tối cao đã phán quyết rằng phí gia hạn được nêu trong hợp đồng "có tính chất phức tạp, bao gồm việc bổ sung tiền thuê nhà, thanh toán trước và đóng vai trò là sự đền bù cho việc tiếp tục hợp đồng, và do đó là hợp lệ."

Chúng rất giống nhau! Sự khác biệt giữa "phí gia hạn" và "phí quản lý gia hạn"

Khi gia hạn hợp đồng thuê nhà, bạn có thể phải trả "phí quản lý gia hạn", tên gọi này rất giống với phí gia hạn, nhưng hai khoản phí này hoàn toàn khác nhau.

• Phí gia hạn hợp đồng: Khoản phí trả cho chủ nhà để gia hạn hợp đồng.
• Phí hành chính gia hạn: Đây là khoản phí trả cho công ty quản lý bất động sản để thực hiện các thủ tục hành chính như chuẩn bị giấy tờ.

Khi gia hạn hợp đồng, hãy nhớ kiểm tra kỹ các chi tiết và số tiền của từng hạng mục.

Phí gia hạn dựa trên các điều khoản hợp đồng, do đó, các khoản phí này không được tiêu chuẩn hóa trên toàn quốc.

Trên thực tế, giá cả có thể thay đổi rất nhiều tùy thuộc vào từng khu vực.

Phí gia hạn trung bình toàn quốc (khoảng một tháng tiền thuê nhà)

Trên toàn quốc, mức phí gia hạn hợp đồng phổ biến là "một tháng tiền thuê nhà".

Nói cách khác, nếu tiền thuê nhà hàng tháng là 50.000 yên, thì phí gia hạn cũng sẽ là 50.000 yên.

Sự khác biệt theo vùng miền (thường thấy ở vùng Kanto, nhưng không thấy ở vùng Kansai)

Tuy nhiên, phí gia hạn có thể thay đổi đáng kể tùy thuộc vào khu vực.

Ví dụ, ở vùng Kanto (Tokyo, Kanagawa, v.v.), phí gia hạn hợp đồng thường là một tháng tiền thuê nhà, nhưng ở vùng Kansai (Osaka, Hyogo, v.v.), phí gia hạn thường không bắt buộc. Thay vào đó, tiền đặt cọc và tiền giữ chỗ thường được quy định ở mức cao, tương đương với hai đến ba tháng tiền thuê nhà.

Tuy nhiên, đây chỉ là những xu hướng chung. Điều quan trọng là phải kiểm tra kỹ từng bất động sản riêng lẻ.

Ví dụ về các bất động sản không yêu cầu phí gia hạn (bất động sản cho thuê UR - "Không phí gia hạn")

Nếu bạn hoàn toàn không thể chấp nhận phí gia hạn, một lựa chọn khác là tìm kiếm một bất động sản không yêu cầu phí gia hạn.

Ví dụ, nếu bạn chọn một bất động sản do Cơ quan Phục hưng Đô thị (UR) quản lý, hay còn gọi là "bất động sản cho thuê UR", bạn có thể thấy việc chuyển đến ở dễ dàng hơn đối với người nước ngoài, vì không có phí gia hạn hợp đồng, tiền đặt cọc, phí môi giới, hoặc thậm chí không cần người bảo lãnh. Tuy nhiên, những bất động sản được ưa chuộng thường được phân bổ bằng hình thức bốc thăm, vì vậy không có gì đảm bảo rằng bạn sẽ được chuyển đến ở.

Gần đây, số lượng căn hộ và chung cư thông thường quảng cáo "không phí gia hạn" để cạnh tranh với các loại bất động sản khác cũng tăng lên.

Cách tìm kiếm bất động sản không mất phí gia hạn và những điều cần lưu ý.

Dưới đây là cách tìm các bất động sản không mất phí gia hạn:

• UR Housing: Tìm kiếm bằng cách thu hẹp các tiêu chí tìm kiếm của bạn như khu vực, tuyến tàu điện ngầm, giá thuê và sơ đồ mặt bằng trên trang web chuyên dụng của họ .
• Đối với các căn hộ và chung cư thông thường: Khi tìm kiếm bất động sản trên các trang web bất động sản, hãy chọn tùy chọn "không phí gia hạn" trong tiêu chí tìm kiếm.

Lưu ý: Các bất động sản có ghi "không phí gia hạn" có thể có giá thuê hàng tháng cao hơn một chút so với giá thị trường xung quanh. Điều quan trọng là phải tính toán tổng chi phí trong hai hoặc bốn năm để xác định lựa chọn nào thực sự tiết kiệm chi phí hơn cho bạn.

Khi gia hạn hợp đồng, hãy lưu ý những điểm sau.

Quy trình và lịch trình gia hạn (4 bước)

Quy trình gia hạn hợp đồng thường diễn ra theo bốn bước sau:

Bước 1: Nhận thông báo gia hạn

Từ ba đến một tháng trước khi hợp đồng của bạn hết hạn, bạn sẽ nhận được các tài liệu như "Thông báo gia hạn hợp đồng" qua đường bưu điện từ chủ nhà hoặc công ty quản lý bất động sản.

Bước 2: Xác minh tài liệu và trả lại

Hãy xem xét kỹ nội dung các tài liệu được gửi cho bạn, chẳng hạn như "Thỏa thuận gia hạn hợp đồng thuê nhà" (kiểm tra xem có bất kỳ thay đổi nào về tiền thuê hoặc các điều kiện khác hay không). Nếu không có vấn đề gì, hãy điền đầy đủ thông tin cần thiết, ký tên và đóng dấu vào các tài liệu, rồi gửi lại trước thời hạn quy định.

Bước 3: Thanh toán phí

Vui lòng chuyển khoản phí gia hạn và các chi phí khác (phí bảo hiểm cháy, phí gia hạn công ty bảo lãnh, v.v.) vào tài khoản được chỉ định trước ngày đến hạn.

Bước 4: Nhận hợp đồng mới

Sau khi quá trình hoàn tất, bạn sẽ nhận được một bản sao hợp đồng mới có đóng dấu của chủ nhà/công ty quản lý. Vui lòng giữ gìn bản sao này cẩn thận cho đến lần gia hạn tiếp theo hoặc cho đến khi bạn chuyển đi.

Các chi phí khác phát sinh khi gia hạn (phí bảo hiểm cháy, phí bảo lãnh, v.v.)

Phí gia hạn không phải là khoản thanh toán duy nhất cần thiết khi gia hạn. Bạn cũng cần phải trả các khoản phí sau:

• Phí bảo hiểm cháy: Loại bảo hiểm này thường được mua kèm theo hợp đồng thuê nhà, và thời hạn bảo hiểm thường là hai năm. Do đó, khi gia hạn hợp đồng thuê, bạn cũng cần gia hạn bảo hiểm. Chi phí thường vào khoảng 10.000 đến 20.000 yên cho hai năm.
• Phí gia hạn hợp đồng bảo lãnh tiền thuê nhà: Nếu bạn sử dụng dịch vụ bảo lãnh tiền thuê nhà, bạn cũng cần gia hạn hợp đồng đó. Mức phí khác nhau tùy thuộc vào công ty bảo lãnh, dao động từ 10.000 yên mỗi một hoặc hai năm, hoặc "10% tổng tiền thuê nhà hàng năm".

Nếu tôi chuyển đi mà không gia hạn hợp đồng thuê nhà, tôi cần thông báo cho họ trước thời hạn nào?

Thay vì trả phí gia hạn hợp đồng, bạn có thể cân nhắc chuyển đến một chỗ ở cho thuê mới.

Dĩ nhiên, điều đó hoàn toàn ổn, nhưng trong trường hợp đó, vui lòng thông báo quyết định của bạn cho công ty quản lý càng sớm càng tốt.

Trong hầu hết các hợp đồng thuê nhà, bạn phải thông báo trước ít nhất một tháng so với ngày dự định chuyển đi. Thời gian này được gọi là "thời hạn thông báo chấm dứt hợp đồng".

Xin lưu ý rằng việc chậm trễ liên hệ với chúng tôi có thể dẫn đến việc bạn phải trả thêm tiền thuê nhà một tháng.

Về cơ bản, tốt nhất là nên liên hệ với họ khi bạn nhận được "thông báo gia hạn".

Sự khác biệt giữa gia hạn tự động và gia hạn theo thỏa thuận

Có hai cách để gia hạn hợp đồng của bạn.

1. Thỏa thuận gia hạn: Đây là phương thức gia hạn thông thường được mô tả ở trên, trong đó ý định gia hạn được xác nhận và các tài liệu được trao đổi. Trong trường hợp này, sẽ phát sinh phí gia hạn.
2. Gia hạn tự động: Loại hợp đồng này tự động gia hạn với các điều kiện như trước, ngay cả sau khi thời hạn hợp đồng kết thúc, trừ khi chủ nhà hoặc người thuê liên hệ với chủ nhà hoặc người thuê. Trong trường hợp này, thường không có phí gia hạn hoặc phí hành chính (tùy thuộc vào hợp đồng), khiến đây là một hợp đồng rất có lợi cho người thuê nhà.

Vui lòng kiểm tra hợp đồng của bạn để xác định loại hợp đồng đó là gì.

Cuối cùng, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi thường gặp liên quan đến phí gia hạn.

Hỏi: Tôi có thể thanh toán phí gia hạn bằng thẻ tín dụng hoặc trả góp được không?

A: Chuyển khoản ngân hàng là phương thức thanh toán tiêu chuẩn. Tuy nhiên, gần đây, số lượng các trang web thông tin cho thuê cho phép thanh toán trực tuyến đã tăng lên ( ví dụ như Mooovin ). Trong trường hợp đó, bạn có thể thanh toán phí gia hạn bằng thẻ tín dụng. Vui lòng liên hệ với công ty bất động sản mà bạn đang sử dụng để biết thêm chi tiết.

Hỏi: Nếu tôi quên gia hạn hợp đồng thuê nhà, liệu tôi có bị buộc phải rời khỏi nhà không?

A: Việc quên gia hạn hợp đồng thuê nhà không đồng nghĩa với việc bạn sẽ bị yêu cầu chuyển đi. Tuy nhiên, điều quan trọng là bạn cần liên hệ với công ty quản lý ngay khi nhận ra sai sót và thành thật xin lỗi.

Hỏi: Có cần trả phí gia hạn đối với nhà ở chung hoặc ở chung phòng không?

A: Điều đó phụ thuộc vào các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà. Một số nhà ở chung có phí gia hạn, trong khi những nhà khác thì không. Ngoài ra, việc gia hạn có thể được yêu cầu với tần suất ngắn hơn so với các bất động sản cho thuê thông thường (ví dụ: mỗi năm). Điều quan trọng là phải kiểm tra kỹ các điều khoản hợp đồng trước khi chuyển đến.