【外國人必看】別擔心日本房租上漲！從談判技巧到諮詢管道，一應俱全

今年一月，東京一套出租公寓的所有權變更為一家中國公司後不久，所有住戶都收到了一份通知，稱「租金將上漲約 2.6 倍（從 72,500 日元漲至 190,000 日元）」。

在媒體通報和居民強烈批評後，這位新開幕的中國業主表示有意撤銷漲價計畫。

許多日本人對這種事情在日本發生感到驚訝，而且由於 ANN（全日本廣播電台）對此進行了報道，你可能已經知道了。

雖然租金上漲 2.6 倍的可能性極小，但突然接到租金上漲通知的情況並不少見。

土地租賃和房屋租賃法的基本知識

在日本，房屋租金由房東和房客協商決定，租金的任何變更通常也需要雙方同意，這是法律規定的。因此，房東不能單方面提高租金（《土地及房屋租賃法》）。

在日本以外的一些國家，房東可以在續約時自由提高租金。如果租戶不同意，他們只能搬走。

然而，在日本，租戶的權益受到強有力的保障，因此房東不能隨意提高租金。但是，如有正當理由，則可酌情例外。

房東調高房租的「正當理由」有哪些？

在日本，房東不能隨意提高出租房屋的租金。但是，如果存在客觀公認的“正當理由”，例如以下列出的那些，則租金上漲可能被認為是合理的。

1. 物業維護成本和稅收不斷上漲：當與維護和管理物業相關的成本增加時，例如物業稅、建築維修成本、管理費、人員成本和公用事業成本。
2. 土地和建築物價值增加：當附近新建火車站或該地區變得更加受歡迎時，土地和建築物的價值就會增加。
3. 與週邊市場租金保持平衡：當租金明顯低於市場租金時。例如，如果附近類似房產的租金為 10 萬日元，而您目前的租金為 7 萬日元，則可能允許租金上漲 3 萬日元。

如果此類客觀事實是請求的依據，則可以要求提高租金。

我何時以及如何收到租金上漲通知？

但是，你不會突然有一天接到通知說「你的房租從下個月開始要上漲了」。

根據日本法律，房東在提高租金時必須提前通知房客。通常情況下，這意味著至少提前一個月以書面通知租戶。

通知通常包含具體細節，例如租金上漲的原因、新的租金金額以及上漲生效日期。清楚傳達這些訊息可以讓租戶有時間做好準備和考慮，避免因租金突然增加而措手不及。

如果您對通知有任何疑問或擔憂，可以直接聯絡房東或諮詢專業人士。法律規定，無正當理由突然提高租金是不允許的，所以請盡量保持冷靜。

租金上漲通知流程

1. 收到通知：您的房東會以書面或郵寄方式通知您房租即將上漲。該通知通常至少提前一個月發出。
2. 請查看通知：通知中將包含租金上漲的原因、新的租金金額以及上漲生效的日期和時間。請先仔細閱讀通知內容。
3. 如果您有任何疑問或擔憂，請尋求建議：如果您不理解原因或不滿意，請直接詢問您的房東，或諮詢房地產公司或專家。

那麼，如果你真的收到了漲租通知，該怎麼辦？

首先，請查看您的租賃協議。

首先，請查看您的租賃協議。尤其要注意其中關於租金調整或「不漲租」等特殊條款。

如果合約中包含一項特別條款，規定租金不得上漲，那麼原則上，即使存在“正當理由”，租金也不能上漲。這是因為合約簽訂時達成的協議具有法律效力。

如何自行驗證價格上漲的“合理性”

通知中所述的租金上漲理由是否真的合理？

您可以透過以下方式驗證房東的說法是否客觀正確：

• 調查週邊租賃市場：利用房地產資訊網站查詢附近與您現有房產條件相似的房產租金，並進行比較。如果您的當前租金顯著高於週邊市場價格，或者漲租後的租金將遠高於市場價格，這將是強而有力的談判籌碼。
• 查看物價和稅收上漲趨勢：他們是否僅僅因為你是外國人就提高你的房租？例如，要了解日本的物價和稅收是否真的在上漲，可以查看日本總務省統計局英文網站上的消費者物價指數（CPI）。
• 檢查房屋狀況：如果房屋老舊、設施陳舊或公共區域維護不善，居住環境自您入住以來有所惡化，這些都可以作為談判的籌碼。如果有任何具體問題或需要改進的地方，最好用照片或其他方式記錄下來。

與房東和物業管理公司談判的技巧

如果你不同意房東調漲房租的理由，你可以試著協商。

談判開始前，請準備好以下幾點。

• 資料收集：我們將整理週邊租金水平和房產缺陷等信息，並準備呈現具體數據和事實。
• 自我評估：務必突出您作為優質租戶的過往記錄，例如您是否曾拖欠房租或造成噪音問題。房東重視那些不拖欠房租、不與鄰居發生糾紛的「優質租戶」。由於房屋空置會對房東造成重大損失，因此，留住優質租戶有時比小幅降低租金更有利。認識到您作為租戶的價值，並將其作為談判的籌碼。
• 考慮其他方案：如果您願意接受價格上漲，那麼事先考慮一些替代方案會很有幫助，例如您願意接受多大的漲幅，或者您是否可以在其他方面獲得讓步，例如降低續約費、設備維修費或在價格上漲前給予寬限期。

然而，日本人並不擅長談判。如果你突然作為外國人提出這些資訊並開始談判，對方可能會感到驚訝。因此，最好先透過電話或電子郵件告知對方你想討論租金上漲的問題。

在談判過程中，不要只提出自己的要求；要表達對目前居住的舒適房間的感激之情，並表示你非常喜歡這處房產，如果可能的話，你希望繼續住在這裡。

最終打動房東的不是客觀的“數字”，而是你的“感覺”。

談判陷入僵局時的選擇：諮詢專家。

如果你發現自己難以進行談判，不妨考慮諮詢專業人士。

例如，即使您是外國人，您也可以使用以下資源：

• 法律援助中心（Houterasu） ：提供法律問題諮詢服務。諮詢免費，網站提供多種語言版本。
• 外國居民援助中心（FRESC） ：一個接受有關外國居民生活諮詢的援助中心。
• 消費者專線：提供關於不合理收費、合約糾紛及其他議題的諮詢服務。部分服務支援多種語言。

洽談破裂時的法律途徑：什麼是租屋押金？

如果談判破裂，還有一種叫做「租金押金」的製度作為最後的手段。

租金押金制度是指，在發生諸如租金上漲等爭議時，可以將租金存入法院。

這並非「不繳房租」的問題，而是一種「想準時交租但遇到困難，所以將錢存入中立機構（法院）」的方法。透過繳納押金，您可以爭取時間解決問題，同時繼續履行租賃協議。

租金繳納程序

1. 準備說明存款原因的文件：您需要用日文解釋您進行存款的原因。
2. 辦理手續：前往最近的存款處（位於法務局內）：攜帶現金租金並存入。
3. 向房東發送押金通知：您需要自行通知房東您已支付押金。

需要注意的事項

• 租金押金必須每月持續繳納，不是一次性的。
• 需要日文版本的手續和文件。
• 由於這可能會使問題惡化，因此在採取任何行動之前，最好先諮詢法律專業人士。

雖然外國人也可以將租金存入第三方機構，但整個流程都是用日語進行的，所以一定要諮詢專家。

與市價相比，你公寓的租金是高還是低？

讓我們確保跟上全國最新的趨勢。

全國平均租金的趨勢和現狀

受新冠肺炎疫情影響，自2021年下半年以來，物價一直呈現上漲趨勢。許多城市的物價已漲至歷史新高。

因此，一定程度的租金上漲或許是不可避免的。

按地區和類型比較平均租金價格

日本的房租因地區而異，差異很大。東京23區的房租尤其高，而且持續上漲。

其次是關東地區東京23區以外的區域，然後是大阪。然而，租金因距離車站的距離、建築物的房齡和戶型而異。

區域平均租金價格（資料來自房地產網站，獨立整理）

如果你時時刻刻關注日本的最新動態，那麼當你收到租金上漲通知時，你就能冷靜地做出決定。

最後，我將介紹外國人經常遇到的一些與租金上漲相關的問題，以及如何解決這些問題。

語言障礙和文化差異所引發的問題

如果您對日語了解不足就簽署租賃協議，可能會錯過一些重要通知，例如租金調整。許多人最終會因為不理解合約中的詳細條款或租金上漲的理由而感到焦慮。

此外，在租金談判中缺乏禮貌或尊重會使情況更加複雜。

解決方案

• 務必將合約和通知翻譯成您的母語和英語，並確保您準確理解其內容。
• 事先與租賃機構或物業管理公司確認他們是否有能說多種語言的員工。
• 利用多語言諮詢服務並向專家尋求建議。
• 談判時要抱著「我很感激能住在這裡」的態度，而不是「我租房子是給了你一個忙」。

租金上漲糾紛的真實案例及經驗教訓

案例一：東京一起拒絕提高租金而引發的訴訟

在東京的一間出租公寓裡，房東宣布要將每月租金從10萬日圓提高到12萬日圓。租戶對此表示反對，並表示租金突然上漲會給他們帶來不便。經過進一步協商未能達成一致後，法院最終裁定租金可以上漲到12萬日圓。

法院判決要點

法院考慮了該地區類似房間的平均租金和房地產評估師的意見，並認定「這個金額是合理的」。

問題背景

• 房東只是解釋說：“附近的租金都在上漲，所以我也想提高我的租金。”
• 租戶要求查看“租金上漲的原因證明（數據或文件）”，但最初並未提供任何具體文件。
• 該事項無法透過協商解決，最終由法院作出裁決。

課

• 拒絕漲租時，請務必要求提供具體數字和證明文件。
• 日本法院重視「市場價格」和「專家意見」。最好自己收集一下當地的租金資訊。
• 在訴諸法庭之前，應嘗試透過當地政府為外國人提供的諮詢服務或法律援助服務進行協商解決問題。

如有正當理由，法院可以批准租金上漲。重要的是，決策應基於客觀數據，而非情緒。

案例二：大阪公寓租金幾乎翻倍，短期租約面臨困境

在大阪南區一棟 35年歷史的公寓大樓裡，我突然收到物業公司的通知，房租將從約10萬日圓漲到18萬日圓。同時，樓裡大約三分之二的房間未經許可被短租，夜間施工噪音巨大，漏水問題也無人處理，情況變得難以忍受。

這場麻煩的結果

• 大多數居民都搬走了：在收到新業主單方面撤回通知後，超過一半的居民放棄繼續支付房租並搬走了。
• 改建為短租房（Airbnb）：屋主開始翻新許多空置房間，用於短租，並將這些房間發佈在Airbnb網站上。因此，這棟建築實際上變成了「短租房」。  
• 並未引發任何法律糾紛：許多居民並未因「租金突然上漲」而尋求專業機構或律師的協助，此事也未升級至集體訴訟或調解。因此，新業主租金上漲通知的合法性未受到質疑。

課

• 如果你面臨突然且大幅的租金上漲，首先，試著透過「繼續支付當前租金」來防止被強制驅逐，同時爭取時間諮詢專家。
• 密切注意空置房間內的任何活動，並將任何可疑的裝修或短期出租資訊報告給相關部門。
• 我們不會單打獨鬥，而是會與當地居民和專家合作，共同討論應對方案。

保留書面記錄並儘早諮詢相關專業機構至關重要。特別是外籍人士，應利用語言支援服務和多語言諮詢機構，分享訊息，並保持冷靜應對。