[Cần xem đối với người nước ngoài] Đừng hoảng sợ về việc tăng giá thuê nhà ở Nhật Bản! Hướng dẫn đầy đủ từ kỹ thuật đàm phán đến nơi tìm kiếm lời khuyên

Vào tháng 1 năm nay, ngay sau khi quyền sở hữu một căn hộ cho thuê ở Tokyo được chuyển giao cho một công ty Trung Quốc, tất cả cư dân đã nhận được thông báo rằng "tiền thuê nhà sẽ tăng khoảng 2,6 lần (từ 72.500 yên lên 190.000 yên)."

Sau khi truyền thông đưa tin và nhận được sự chỉ trích mạnh mẽ từ cư dân, chủ sở hữu mới người Trung Quốc đã bày tỏ ý định hủy bỏ kế hoạch tăng giá.

Nhiều người Nhật Bản đã rất ngạc nhiên khi một chuyện như vậy lại có thể xảy ra ở Nhật Bản, và vì nó đã được đưa tin trên ANN (Đài phát thanh toàn Nhật Bản), nên có thể bạn đã biết về điều này rồi.

Mặc dù việc tăng gấp 2,6 lần là điều rất khó xảy ra, nhưng việc đột ngột nhận được thông báo tăng tiền thuê nhà không phải là hiếm gặp.

Những điều cơ bản về luật cho thuê đất và cho thuê nhà.

Tại Nhật Bản, tiền thuê nhà được xác định theo thỏa thuận giữa chủ nhà và người thuê, và việc thay đổi tiền thuê thường cũng cần có sự đồng thuận của cả hai bên, theo quy định của pháp luật. Do đó, chủ nhà không thể tự ý tăng tiền thuê (theo Luật Cho thuê đất và nhà ở).

Ở một số quốc gia ngoài Nhật Bản, chủ nhà được tự do tăng tiền thuê nhà khi gia hạn hợp đồng. Nếu người thuê không đồng ý, họ không còn lựa chọn nào khác ngoài việc chuyển đi.

Tuy nhiên, tại Nhật Bản, quyền lợi của người thuê nhà được bảo đảm rất chặt chẽ, vì vậy chủ nhà không thể tự ý tăng tiền thuê. Tuy nhiên, vẫn có thể có ngoại lệ nếu có lý do chính đáng.

Những lý do chính đáng nào mà chủ nhà có thể tăng tiền thuê nhà?

Tại Nhật Bản, chủ nhà không được tự ý tăng tiền thuê nhà. Tuy nhiên, nếu có những "lý do chính đáng" được công nhận một cách khách quan, chẳng hạn như những lý do được liệt kê dưới đây, thì việc tăng tiền thuê nhà có thể được xem là hợp lý.

1. Chi phí bảo trì và thuế bất động sản tăng cao: Khi các chi phí liên quan đến việc bảo trì và quản lý bất động sản tăng lên, chẳng hạn như thuế bất động sản, chi phí sửa chữa tòa nhà, phí quản lý, chi phí nhân sự và chi phí tiện ích.
2. Giá trị đất đai và nhà cửa tăng lên: Khi một nhà ga xe lửa mới được xây dựng gần đó hoặc khu vực đó trở nên nổi tiếng hơn, giá trị đất đai và nhà cửa sẽ tăng lên.
3. Cân bằng với giá thị trường xung quanh: Khi tiền thuê nhà của bạn thấp hơn rõ rệt so với giá thị trường. Ví dụ, nếu một bất động sản tương tự gần đó có giá thuê là 100.000 yên, nhưng tiền thuê hiện tại của bạn là 70.000 yên, thì việc tăng tiền thuê 30.000 yên có thể được cho phép.

Nếu những sự thật khách quan đó là cơ sở cho yêu cầu, thì việc tăng tiền thuê nhà có thể được chấp nhận.

Tôi sẽ nhận được thông báo tăng tiền thuê nhà khi nào và bằng cách nào?

Tuy nhiên, bạn sẽ không đột nhiên nhận được thông báo rằng "tiền thuê nhà của bạn sẽ tăng lên bắt đầu từ tháng sau."

Theo luật pháp Nhật Bản, khi tăng tiền thuê nhà, chủ nhà phải thông báo cho người thuê nhà trước một khoảng thời gian hợp lý. Thông thường, điều này có nghĩa là phải gửi thông báo bằng văn bản ít nhất một tháng trước đó.

Thông báo thường bao gồm các chi tiết cụ thể như lý do tăng tiền thuê nhà, mức tiền thuê mới và thời điểm tăng giá có hiệu lực. Việc truyền đạt rõ ràng thông tin này giúp người thuê nhà có thời gian chuẩn bị và cân nhắc, tránh bị bất ngờ trước sự gia tăng đột ngột về gánh nặng tài chính.

Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc hoặc lo ngại nào về thông báo này, bạn có thể liên hệ trực tiếp với chủ nhà hoặc tham khảo ý kiến chuyên gia. Về mặt pháp lý, việc tăng tiền thuê nhà đột ngột mà không có lý do chính đáng là không được phép, vì vậy hãy cố gắng giữ bình tĩnh.

Quy trình thông báo tăng tiền thuê nhà

1. Nhận thông báo: Bạn sẽ nhận được thông báo bằng văn bản hoặc thư từ chủ nhà cho biết tiền thuê nhà sẽ tăng lên. Thông báo này thường được gửi trước ít nhất một tháng.
2. Kiểm tra thông báo: Thông báo sẽ bao gồm lý do tăng tiền thuê nhà, mức tiền thuê mới và ngày giờ tăng giá có hiệu lực. Trước tiên, hãy đọc kỹ nội dung.
3. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc hoặc lo ngại nào, hãy tìm kiếm lời khuyên: Nếu bạn không hiểu lý do hoặc không hài lòng, hãy hỏi trực tiếp chủ nhà hoặc tham khảo ý kiến của công ty bất động sản hoặc chuyên gia.

Vậy, bạn nên làm gì nếu thực sự nhận được thông báo tăng tiền thuê nhà?

Trước tiên, hãy kiểm tra hợp đồng thuê nhà của bạn.

Trước tiên, hãy kiểm tra hợp đồng thuê nhà của bạn. Đặc biệt, hãy tìm bất kỳ điều khoản nào liên quan đến việc điều chỉnh tiền thuê nhà hoặc các điều khoản đặc biệt như "không tăng tiền thuê nhà".

Nếu hợp đồng có điều khoản đặc biệt quy định rằng tiền thuê nhà sẽ không được tăng, thì về nguyên tắc, tiền thuê nhà không thể tăng, ngay cả khi có "lý do chính đáng" để làm như vậy. Điều này là bởi vì thỏa thuận được lập tại thời điểm ký kết hợp đồng có hiệu lực pháp lý cao hơn.

Làm thế nào để tự mình xác minh tính "hợp lý" của việc tăng giá?

Những lý do tăng tiền thuê nhà được nêu trong thông báo có thực sự chính đáng không?

Bạn có thể kiểm chứng xem những lời khẳng định của chủ nhà có thực sự chính xác một cách khách quan hay không bằng những cách sau:

• Nghiên cứu thị trường cho thuê xung quanh: Kiểm tra giá thuê của các bất động sản lân cận có điều kiện tương tự với bất động sản hiện tại của bạn bằng cách sử dụng các trang web thông tin bất động sản và so sánh chúng. Nếu giá thuê hiện tại của bạn cao hơn đáng kể so với giá thị trường xung quanh, hoặc nếu giá thuê sau khi tăng sẽ cao hơn đáng kể so với giá thị trường, đây sẽ là cơ sở vững chắc để thương lượng.
• Hãy kiểm tra xu hướng tăng giá và thuế: Liệu họ có tăng tiền thuê nhà chỉ vì bạn là người nước ngoài? Để biết giá cả và thuế ở Nhật Bản có thực sự tăng hay không, hãy kiểm tra Chỉ số Giá tiêu dùng (CPI) trêntrang web tiếng Anh của Cục Thống kê thuộc Bộ Nội vụ và Truyền thông, chẳng hạn.
• Kiểm tra tình trạng của bất động sản: Nếu bất động sản cũ, các tiện nghi lỗi thời, hoặc các khu vực chung được bảo trì kém, và môi trường sống đã xuống cấp kể từ khi bạn chuyển đến, đây cũng có thể là một lợi thế trong quá trình đàm phán. Nếu có bất kỳ vấn đề cụ thể hoặc khu vực cần cải thiện nào, bạn nên ghi lại chúng bằng ảnh hoặc các phương tiện khác.

Các kỹ thuật đàm phán với chủ nhà và các công ty quản lý bất động sản

Nếu bạn không đồng ý với lý do chủ nhà tăng tiền thuê nhà, bạn có thể thử thương lượng.

Vui lòng chuẩn bị những điểm sau trước khi bắt đầu đàm phán.

• Thu thập dữ liệu: Chúng tôi sẽ thu thập thông tin như giá thuê nhà xung quanh và các khiếm khuyết của bất động sản, đồng thời chuẩn bị để trình bày các số liệu và sự kiện cụ thể.
• Tự đánh giá: Hãy chắc chắn nêu bật những thành tích của bạn với tư cách là một người thuê nhà tốt, chẳng hạn như bạn đã từng chậm trả tiền thuê nhà hay gây ra vấn đề về tiếng ồn hay chưa. Chủ nhà đánh giá cao những "người thuê nhà tốt" không chậm trả tiền thuê nhà và không gây rắc rối cho hàng xóm. Vì việc nhà trống đồng nghĩa với việc mất mát đáng kể đối với chủ nhà, việc giữ chân những người thuê nhà tốt đôi khi có lợi hơn là giảm tiền thuê nhà một chút. Hãy nhận ra "giá trị của bạn với tư cách là người thuê nhà" và sử dụng nó như một lợi thế trong các cuộc đàm phán.
• Hãy xem xét các phương án thay thế: Nếu bạn sẵn sàng chấp nhận tăng giá, sẽ rất hữu ích nếu bạn có sẵn các phương án thay thế, chẳng hạn như mức tăng giá bạn sẵn sàng chấp nhận, hoặc liệu bạn có thể thương lượng để được giảm giá ở các điều kiện khác, ví dụ như giảm phí gia hạn, sửa chữa thiết bị, hoặc thời gian ân hạn trước khi tăng giá.

Tuy nhiên, người Nhật không giỏi đàm phán. Nếu bạn, với tư cách là người nước ngoài, đột nhiên đưa ra thông tin này và bắt đầu đàm phán, phía bên kia có thể sẽ ngạc nhiên. Vì vậy, trước tiên, hãy nói với họ qua điện thoại hoặc email rằng bạn muốn thảo luận về việc tăng tiền thuê nhà.

Và khi thương lượng, đừng chỉ áp đặt yêu cầu của riêng mình; hãy bày tỏ lòng biết ơn vì được sống trong một căn phòng thoải mái, và cho biết bạn thực sự thích căn nhà đó và muốn tiếp tục sống ở đó nếu có thể.

Cuối cùng, không phải những "con số" khách quan mà chính "cảm xúc" của bạn mới là thứ sẽ lay động trái tim chủ nhà.

Các lựa chọn khi đàm phán gặp khó khăn: Tham khảo ý kiến chuyên gia.

Nếu bạn thấy khó khăn khi tự mình đàm phán, hãy cân nhắc tham khảo ý kiến của một chuyên gia.

Ví dụ, ngay cả khi bạn là người nước ngoài, bạn vẫn có thể tiếp cận các nguồn tài nguyên sau:

• Trung tâm Hỗ trợ Pháp lý (Houterasu) : Dịch vụ tư vấn về các vấn đề pháp lý. Tư vấn miễn phí và trang web có sẵn bằng nhiều ngôn ngữ.
• Trung tâm hỗ trợ cư dân nước ngoài (FRESC) : Một trung tâm hỗ trợ tiếp nhận tư vấn về đời sống của cư dân nước ngoài.
• Đường dây nóng hỗ trợ khách hàng : Dịch vụ tư vấn về các vấn đề như hóa đơn không công bằng, tranh chấp hợp đồng và các vấn đề khác. Hỗ trợ đa ngôn ngữ được cung cấp một phần.

Các lựa chọn pháp lý nếu đàm phán thất bại: Tiền đặt cọc thuê nhà là gì?

Nếu các cuộc đàm phán thất bại, sẽ có một hệ thống gọi là "tiền đặt cọc thuê nhà" như một biện pháp cuối cùng.

Tiền đặt cọc thuê nhà là một hệ thống mà trong trường hợp tranh chấp, chẳng hạn như bất đồng về việc tăng tiền thuê nhà, tiền thuê nhà có thể được gửi vào tòa án.

Đây không phải là chuyện "không trả tiền thuê nhà", mà là một phương pháp "muốn trả tiền đúng hạn nhưng gặp khó khăn, nên gửi tiền vào một nơi trung gian (tòa án)". Bằng cách gửi tiền, bạn có thể có thêm thời gian để giải quyết vấn đề trong khi vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà.

Thủ tục nộp tiền thuê nhà

1. Chuẩn bị các giấy tờ giải thích lý do gửi tiền: Bạn cần giải thích bằng tiếng Nhật lý do bạn gửi tiền.
2. Thủ tục tại văn phòng nhận tiền thuê nhà gần nhất (nằm trong Văn phòng Pháp chế): Mang tiền thuê nhà bằng tiền mặt đến và gửi vào ngân hàng.
3. Gửi thông báo đặt cọc cho chủ nhà: Bạn cần tự mình thông báo cho họ rằng bạn đã đặt cọc.

Những điểm cần lưu ý

• Tiền đặt cọc thuê nhà phải được thanh toán hàng tháng một cách thường xuyên; đây không phải là khoản thanh toán một lần.
• Các thủ tục và tài liệu bằng tiếng Nhật là bắt buộc.
• Vì điều này có thể làm trầm trọng thêm vấn đề, tốt hơn hết là nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi tiến hành.

Mặc dù người nước ngoài cũng có thể gửi tiền thuê nhà thông qua bên thứ ba, nhưng toàn bộ thủ tục được thực hiện bằng tiếng Nhật, vì vậy hãy chắc chắn tham khảo ý kiến chuyên gia.

Giá thuê căn hộ của bạn thực sự cao hay thấp so với giá thị trường?

Hãy đảm bảo chúng ta luôn cập nhật những xu hướng mới nhất trên toàn quốc.

Xu hướng và tình trạng hiện tại của giá thuê nhà trung bình trên toàn quốc

Sau đại dịch COVID-19, giá cả đã có xu hướng tăng kể từ nửa cuối năm 2021. Nhiều thành phố đã chứng kiến giá nhà tăng lên mức kỷ lục.

Do đó, có thể cần phải xem xét việc tăng giá thuê nhà ở một mức độ nhất định là điều không thể tránh khỏi.

So sánh giá thuê trung bình theo khu vực và loại hình bất động sản.

Giá thuê nhà ở Nhật Bản rất khác nhau tùy thuộc vào từng khu vực. Giá thuê nhà đặc biệt cao ở 23 quận của Tokyo và vẫn đang tiếp tục tăng.

Tiếp theo là các khu vực nằm ngoài 23 quận của Tokyo thuộc vùng Kanto, sau đó là Osaka. Tuy nhiên, giá thuê nhà rất khác nhau tùy thuộc vào khoảng cách đến ga tàu, tuổi đời của tòa nhà và sơ đồ mặt bằng.

Giá thuê nhà trung bình theo khu vực (được tổng hợp độc lập từ các trang web bất động sản)

Nếu bạn luôn cập nhật những diễn biến mới nhất tại Nhật Bản, bạn sẽ có thể đưa ra quyết định bình tĩnh khi nhận được thông báo tăng tiền thuê nhà.

Cuối cùng, tôi sẽ trình bày một số vấn đề liên quan đến việc tăng giá thuê nhà mà người nước ngoài thường gặp phải, và cách giải quyết chúng.

Các vấn đề phát sinh từ rào cản ngôn ngữ và khác biệt văn hóa

Nếu bạn ký hợp đồng thuê nhà mà không hiểu rõ tiếng Nhật, bạn có thể bỏ lỡ những thông báo quan trọng như điều chỉnh tiền thuê. Nhiều người cảm thấy lo lắng vì không hiểu các điều khoản chi tiết trong hợp đồng hoặc lý do tăng tiền thuê.

Hơn nữa, việc thiếu lịch sự hoặc tôn trọng trong quá trình thương lượng tiền thuê nhà có thể làm cho tình hình trở nên phức tạp hơn.

giải pháp

• Luôn chuẩn bị bản dịch hợp đồng và thông báo bằng tiếng mẹ đẻ và tiếng Anh, đồng thời đảm bảo bạn hiểu chính xác nội dung của chúng.
• Hãy liên hệ trước với công ty cho thuê hoặc công ty quản lý bất động sản để xem họ có nhân viên có thể giao tiếp bằng nhiều ngôn ngữ hay không.
• Hãy tận dụng các dịch vụ tư vấn đa ngôn ngữ và tìm kiếm lời khuyên từ các chuyên gia.
• Hãy tiếp cận các cuộc đàm phán với thái độ "Tôi biết ơn vì được phép sống ở đây", thay vì "Tôi đang làm ơn cho bạn bằng cách thuê nhà của bạn".

Những ví dụ thực tế về tranh chấp tăng giá thuê nhà và những bài học kinh nghiệm.

Trường hợp 1: Vụ kiện liên quan đến việc từ chối tăng tiền thuê nhà ở Tokyo

Tại một căn hộ cho thuê ở Tokyo, chủ nhà thông báo muốn tăng tiền thuê từ 100.000 yên lên 120.000 yên mỗi tháng. Người thuê nhà phản đối, cho rằng việc tăng giá đột ngột như vậy sẽ gây bất tiện cho họ. Sau nhiều cuộc thảo luận không đi đến thống nhất, tòa án cuối cùng phán quyết rằng tiền thuê có thể được tăng lên 120.000 yên.

Các điểm chính trong quyết định của tòa án

Tòa án đã xem xét giá thuê trung bình của các phòng tương tự trong khu vực và ý kiến của một chuyên gia định giá bất động sản, và kết luận rằng "mức giá này là hợp lý".

Bối cảnh của vấn đề

• Chủ nhà chỉ giải thích ngắn gọn: "Giá thuê nhà trong khu vực này đang tăng lên, vì vậy tôi cũng muốn tăng giá thuê nhà của mình."
• Người thuê nhà yêu cầu xem "bằng chứng (dữ liệu hoặc tài liệu) về lý do tăng tiền thuê", nhưng ban đầu, không có tài liệu cụ thể nào được cung cấp.
• Vụ việc không thể giải quyết thông qua đàm phán, và tòa án đã đưa ra phán quyết cuối cùng.

bài học

• Khi từ chối tăng tiền thuê nhà, điều quan trọng là phải yêu cầu các số liệu và tài liệu cụ thể.
• Các tòa án Nhật Bản rất coi trọng "giá thị trường" và "ý kiến chuyên gia". Vì vậy, tự mình thu thập thông tin về giá thuê nhà tại địa phương là một ý tưởng hay.
• Trước khi nhờ đến tòa án, hãy cố gắng giải quyết vấn đề thông qua thảo luận bằng cách sử dụng các dịch vụ tư vấn của chính quyền địa phương dành cho người nước ngoài hoặc các dịch vụ trợ giúp pháp lý.

Nếu có lý do chính đáng, việc tăng tiền thuê nhà có thể được tòa án chấp thuận. Điều quan trọng là phải đưa ra quyết định dựa trên số liệu khách quan, chứ không phải cảm xúc.

Trường hợp 2: Tiền thuê nhà ở Osaka tăng gần gấp đôi và những rắc rối với việc cho thuê ngắn hạn.

Tại một tòa nhà chung cư cho thuê đã 35 năm tuổi ở Minami, Osaka, tôi bất ngờ nhận được thông báo từ công ty quản lý về việc tăng tiền thuê nhà từ khoảng 100.000 yên lên 180.000 yên. Cùng lúc đó, khoảng hai phần ba số phòng trong tòa nhà được cho thuê ngắn hạn trái phép, và tình hình trở nên không thể chịu đựng được do tiếng ồn xây dựng lớn vào ban đêm và rò rỉ nước không được xử lý.

Kết quả của rắc rối

• Hầu hết cư dân đã chuyển đi: Sau khi nhận được thông báo rút lui đơn phương từ chủ sở hữu mới, hơn một nửa số cư dân đã từ bỏ việc tiếp tục thanh toán và chuyển đi.
• Chuyển đổi thành dịch vụ cho thuê ngắn hạn (Airbnb): Chủ nhà bắt đầu cải tạo nhiều phòng trống để cho thuê ngắn hạn, và các phòng này thực tế đã được đăng tải trên trang web Airbnb. Kết quả là, tòa nhà đã được chuyển đổi thành một "doanh nghiệp cho thuê ngắn hạn".  
• Không có tranh chấp pháp lý nào phát sinh: Nhiều cư dân không tìm kiếm lời khuyên từ các tổ chức chuyên nghiệp hoặc luật sư do "việc tăng tiền thuê nhà đột ngột", và vấn đề không leo thang đến mức hòa giải tập thể hoặc kiện tụng. Do đó, tính hợp pháp của thông báo tăng tiền thuê nhà từ chủ sở hữu mới không bị tranh cãi.

bài học

• Nếu bạn phải đối mặt với việc tăng tiền thuê nhà đột ngột và đáng kể, trước tiên, hãy cố gắng ngăn chặn việc bị đuổi khỏi nhà bằng cách "tiếp tục trả tiền thuê nhà hiện tại" đồng thời dành thời gian để tham khảo ý kiến chuyên gia.
• Hãy theo dõi sát sao mọi hoạt động trong các phòng trống và báo cáo ngay cho cơ quan chức năng về bất kỳ hoạt động sửa chữa đáng ngờ hoặc các tin đăng cho thuê ngắn hạn nào.
• Thay vì hành động đơn độc, chúng tôi sẽ hợp tác với người dân địa phương và các chuyên gia để xem xét một phương án ứng phó chung.

Việc lưu giữ hồ sơ bằng văn bản và sớm tham khảo ý kiến của các cơ quan chuyên môn là rất quan trọng. Đặc biệt, người nước ngoài nên tận dụng các dịch vụ hỗ trợ ngôn ngữ và các cơ quan tư vấn đa ngôn ngữ, chia sẻ thông tin và phản ứng một cách bình tĩnh.