【外国人须知】什么是定期租赁？解释其与普通租赁的区别以及外国人应该了解的要点。

日本的标准租赁协议指的是典型的租赁合同。

通常情况下，合同期限为两年（有时为一年），但原则上，如果您想继续居住在该房屋中，您可以续签合同。

房东若要拒绝续租，必须有非常充分的理由，例如“房东没有其他地方可住”（这被称为“正当理由”）。

简而言之，定期租赁是指具有预先确定期限的合同。

与普通出租房产不同，这里没有“续租”的概念。合同期满后，你通常需要搬出房间。

如果您希望续约，并且业主也同意，则有可能续约，但不能保证一定能够续约。

为什么会有“定期租赁”合同这种合同形式？

典型的日本租赁协议通常允许租户续签合同，如果愿意的话，还可以继续住在同一间房间里，这可能会显得非常有吸引力。

那么，在日本，租户权益通常得到强有力的保障，为什么还会存在定期租赁合同呢？

这与房东的情况有关，例如房东可能出于某种原因只想将房间出租一段时间。

例子：

• 我想在房主结束海外任务回来之前，将房子短期出租。
• 我的孩子计划在那里居住。
• 有重建公寓楼的计划，还有其他原因。

如上所述，该房产采用固定期限租赁是有其特殊原因的，因此，当合同期满时，您必须搬离该房产。

日本和海外租赁协议的差异

在日本，普通租赁是最常见的合同类型，而定期租赁是一种特殊的制度。

然而，海外的情况并非如此。

在海外，定期租赁协议更为常见。例如，一年期租约到期后，租户和房东会协商是否续约。如果房东拒绝续约，租户就不能继续住在同一个房间。

然而，在日本，租户的权益受到强有力的保护。与其他国家相比，这是一个非常优厚的制度。因此，许多人会不断续签租约，长期居住在同一处房产中。

租赁市场中固定期限租赁的百分比

根据国土交通省发布的《 住房市场趋势调查（2022）》 ，日本普通租赁住房与定期租赁住房的比例如下：

• 标准租赁住房：94.8%
• 固定期限租赁：2.1%

由此可见，日本最常见的租赁协议类型是标准租赁，而定期租赁是一种特殊的合同形式。

现在，让我们从四个关键点再来看一看定期租赁和普通租赁之间的区别。

区别①：合同是否续签（定期租赁合同不续签）

• 标准出租房产：原则上，如果租户愿意，租约可以续签。
• 定期租赁：合同在期限届满时自动终止。如需继续居住，则需签订“续租合同”。

如上所述。

区别②：合同及说明方式（定期租赁需要特殊说明）

• 标准租赁物业：解释和合同均以书面形式订立，例如使用《重要事项解释文件》等文件。
• 定期租赁：除上述规定外，房东还必须提供书面说明，说明该租赁为定期租赁，无续租选择权，并将于到期时终止。

由于日本不常见定期租赁合同，因此必须以书面形式通知房东。

区别③：是否可以提前终止（一般不允许签订固定期限租赁合同）。

• 标准租赁房产：在许多情况下，合同可以通过提前一个月通知的方式终止。
• 定期租赁：原则上不允许提前终止（但有例外情况）。

在标准租赁协议中，承租人可以自行决定在租赁期中途终止合同。然而，在固定期限租赁协议中，合同期限是预先确定的，因此通常情况下，在合同期内无法终止合同。

但是，即使是固定期限的租赁合同，如果满足以下条件，租户也可以要求终止合同。

1. 该房产必须是建筑面积小于 200 平方米的住宅房产。
2. 有些情况是不可避免的，例如工作调动、生病接受治疗或照顾亲属。

此外，合同可能包含一项规定（特殊条款），规定“合同可在期限过半时提前一个月通知对方终止”。

差异④：合同续签/条款变更（固定期限租赁的条款可能会变更）

• 标准出租房产：一般情况下继续按原条件出租。
• 固定期限租赁：合同续签时，条款和条件可能会发生变化。

在标准的租赁协议中，续约是必然的，因此租金和合同条款通常保持不变。房东在法律上被限制大幅更改合同条款，租户的权益也受到强有力的保护。

另一方面，如果是定期租赁协议，合同会在合同期满时终止，因此如果您想继续居住，则需要签订新合同。由于签订了新合同，房东可以自由设定租金和合同条款，在某些情况下，条款可能会发生变化。

对比表：定期租赁与标准租赁的主要区别

在日本的租赁协议中，租户的权利得到了强有力的保障，因此，特意选择固定期限租赁的房产似乎没有任何优势。

但是，定期租赁也有一些外国人特有的优势。

这里的租金有时比该地区的其他房产更便宜。

由于定期租赁的条件不如普通租赁有利，因此具有类似户型的房产价格通常低于周边地区的其他房产。

对于希望尽可能降低生活成本的外国人来说，这将是一个巨大的优势。

您或许能找到业主精心挑选的高品质房产。

在某些情况下，业主会提供固定期限的租赁合同，因为他们打算将来自己居住在该房产中。因此，您可能会找到一些通常不对外出租的优质房产，例如高档公寓的单元房、配备时尚家具和家电的房产，或者维护良好的独立式住宅。

对于停留时间固定的人来说，例如出国留学或从事短期工作的人，这是合理的。

对于因签证或工作原因在日本停留时间固定的外国人来说，定期租约实际上可能是一个理性的选择。这是因为，通过主动选择定期租约，他们可以获得上述的诸多优势。

然而，另一方面，我们也必须意识到定期租赁特有的缺点。

即使你喜欢那里，你也有可能无法继续在那里生活下去。

这可以说是最大的缺点。无论你多么喜欢这栋房子，多么想永久居住在那里，如果房东不打算续约，合同到期后你就必须搬出去。

续签合同时，租金等条款可能会发生变化。

即使房东同意续约，也不一定意味着您就能像以前一样继续居住在那里。条款可能会发生变化，例如“从下一份合同开始，我们将涨租5000日元”或“我们将增加新的规定”。

即使是突然返回日本或搬迁的情况，通常也不允许提前终止合同。

原则上，在合同期内，您不能以自身理由解除合同。即使您有权解除合同，也可能需要支付相当于剩余租期租金的违约金。

可供出售的房产很少（尤其是在城区）。

从上文对定期租赁房屋比例的分析可以看出，定期租赁房屋的数量有限。因此，即使您决心要租住定期租赁房屋，也未必能找到完全符合您需求的房产。

现在，让我们来看看签订固定期限租赁协议的流程和需要检查的关键点。

步骤 1：查看房产信息中是否有“固定期限租赁”的标注。

带有固定期限租赁条款的房产都会明确标明。因此，请在房地产网站或通过房地产经纪人查找带有“固定期限租赁”标识的房产。

有些房地产网站专门提供固定期限租赁房源信息（例如Able ）。

在这类信息网站上搜索定期租赁房产是最有效的方法。

步骤 2：从房地产公司领取“定期租赁说明文件”，并听取说明。

找到心仪的定期租赁房产后，请向房产经纪人索取“定期租赁说明文件”，并仔细阅读他们的解释。这份文件包含租赁定期租赁房产时您应该了解的信息，例如合同期限和其他条款。

如果您同意这些条款，我们将继续履行合同。

步骤 3：合同中务必检查的五项内容。

签署合同前，请务必检查以下五点。

1. 合同期限：合同何时到期？
2. 合同续签条款：合同是否有可能续签？
3. 关于提前终止的特殊条款：在不可避免的情况下，终止合同的条件是什么？
4. 恢复到原始状态的范围：搬离房屋时需要进行哪些维修？
5. 通知义务：我何时会收到房东的租约到期通知？

在考虑签订固定期限租赁协议时，这些都是非常重要的因素。

有关将房屋恢复到原始状态的更多详细信息，请参阅“搬出的平均费用是多少？外国人日本租房指南”。

第四步：【专业建议】询问续约的可能性。

在签署合同之前，我建议您再问一个问题：

• “作为业主，您未来是否有续签合同的计划？”

当然，此时给出的答复并不能保证未来会发生什么。但是，你的决定无疑会因对方的回答而发生重大改变：对方是说“我计划结束调任返回，所以绝对不会续约”，还是说“除非出现特殊情况，否则我们正在积极考虑续签你的合同”。

最后，我们整理了一些关于定期租赁的常见问题。

问：如果我想续签合同，应该何时以及通知谁？

A. 通常的做法是联系负责该房产的房地产公司。最好在合同到期前三个月到六个月告知他们您打算续约。提前通知可以让业主有时间考虑您的选择。

问：我什么时候可以收到房东的合同终止通知？

A. 根据法律规定，房东必须在租赁合同到期前一年至六个月内通知租户“本合同将于[日期]终止”。如果房东未发出此通知，则可能无法主张终止合同。

问：我可以无限期地居住在标有“可续签固定期限租赁”的房产中吗？

A. 如果合同上注明“可续租”，则表示房东从一开始就愿意续租，这意味着您很有可能可以继续居住。但是，这并非法律上的保证。请记住，这仍然是一份固定期限的租赁协议，房东的情况未来可能会发生变化，导致无法续租。

问：因为我是外国人，是否有可能我只能获得固定期限的租赁合同？

A. 一般来说，作为外国人并不意味着您只能看到短期租赁房源。但是，一些房东可能会担心沟通障碍和文化差异，因此可能会向居住时间不确定的外国人推荐短期租赁房源。如果您感到不安，请不要犹豫，要求他们也带您看看常规租赁房源。