【外國人須知】什麼是定期租賃？解釋其與普通租賃的差異以及外國人應該了解的要點。

日本的標準租賃協議指的是典型的租賃合約。

通常情況下，合約期限為兩年（有時為一年），但原則上，如果您想繼續居住在該房屋中，您可以續約。

房東若要拒絕續租，必須有非常充分的理由，例如「房東沒有其他地方可住」（這被稱為「正當理由」）。

簡而言之，定期租賃是指具有預先決定期限的合約。

與一般出租房產不同，這裡沒有「續租」的概念。合約期滿後，你通常需要搬出房間。

如果您希望續約，業主也同意，則有可能續約，但不能保證一定能夠續約。

為什麼會有「定期租賃」合約這種合約形式？

典型的日本租賃協議通常允許租戶續約，如果願意的話，還可以繼續住在同一間房間裡，這可能會顯得非常有吸引力。

那麼，在日本，租戶權益通常得到強而有力的保障，為什麼還會存在定期租賃合約呢？

這與房東的情況有關，例如房東可能出於某種原因只想將房間出租一段時間。

例子：

• 我想在房主結束海外任務回來之前，將房子短期出租。
• 我的孩子計劃在那裡居住。
• 有重建公寓大樓的計劃，還有其他原因。

如上所述，該房產採用固定期限租賃是有其特殊原因的，因此，當合約到期時，您必須搬離該房產。

日本和海外租賃協議的差異

在日本，普通租賃是最常見的合約類型，而定期租賃是一種特殊的系統。

然而，海外的情況並非如此。

在海外，定期租賃協議更為常見。例如，一年期租約到期後，租戶和房東會協商是否續約。如果房東拒絕續約，房客就不能繼續住在同一個房間。

然而，在日本，租戶的權益受到強而有力的保護。與其他國家相比，這是一個非常優厚的製度。因此，許多人會不斷續簽租約，長期居住在同一處房產。

租賃市場中固定期限租賃的百分比

根據國土交通省發布的《 住房市場趨勢調查（2022）》 ，日本普通租賃住房與定期租賃住房的比例如下：

• 標準租賃住房：94.8%
• 固定期限租賃：2.1%

由此可見，日本最常見的租賃協議類型是標準租賃，而定期租賃是一種特殊的合約形式。

現在，讓我們從四個關鍵點再來看一看定期租賃和普通租賃之間的差異。

區別①：合約是否續約（定期租賃合約不續約）

• 標準出租房產：原則上，如果租戶願意，租約可以續約。
• 定期租賃：合約在期限屆滿時自動終止。如需繼續居住，則需簽訂「續約合約」。

如上所述。

區別②：合約及說明方式（定期租賃需特別說明）

• 標準租賃物業：解釋和合約均以書面形式訂立，例如使用《重要事項解釋文件》等文件。
• 定期租賃：除上述規定外，房東還必須提供書面說明，說明該租賃為定期租賃，無續租選擇權，並將於到期時終止。

由於日本不常見定期租賃合同，因此必須以書面通知房東。

區別③：是否可以提前終止（一般不允許簽訂固定期限租約）。

• 標準租賃房產：在許多情況下，合約可以透過提前一個月通知的方式終止。
• 定期租賃：原則上不允許提前終止（但有例外情況）。

在標準租賃協議中，承租人可以自行決定在租賃期間中途終止合約。然而，在固定期限租賃協議中，合約期限是預先確定的，因此通常情況下，在合約期間內無法終止合約。

但是，即使是固定期限的租賃合同，如果滿足以下條件，租戶也可以要求終止合約。

1. 該房產必須是建築面積小於 200 平方米的住宅房產。
2. 有些情況是不可避免的，例如工作調動、生病接受治療或照顧親屬。

此外，合約可能包含一項規定（特殊條款），規定「合約可以提前一個月通知對方終止」。

差異④：合約續約/條款變更（固定期限租賃的條款可能會變更）

• 標準出租房產：一般情況下繼續以原條件出租。
• 固定期限租賃：合約續約時，條款和條件可能會變更。

在標準的租賃協議中，續約是必然的，因此租金和合約條款通常保持不變。房東在法律上被限制大幅更改合約條款，租戶的權益也受到強而有力的保護。

另一方面，如果是定期租賃協議，合約會在合約到期時終止，因此如果您想繼續居住，則需要簽訂新合約。由於簽訂了新合同，房東可以自由設定租金和合約條款，在某些情況下，條款可能會發生變化。

比較表：定期租賃與標準租賃的主要差異

在日本的租賃協議中，租戶的權利得到了強有力的保障，因此，特意選擇固定期限租賃的房產似乎沒有任何優勢。

但是，定期租賃也有一些外國人特有的優勢。

這裡的租金有時比該地區的其他房產更便宜。

由於定期租賃的條件不如普通租賃有利，因此具有類似戶型的房產價格通常低於週邊地區的其他房產。

對於希望盡可能降低生活成本的外國人來說，這將是一個巨大的優勢。

您或許能找到業主精心挑選的高品質房產。

在某些情況下，業主會提供固定期限的租賃合同，因為他們打算將來自己居住在該房產中。因此，您可能會找到一些通常不對外出租的優質房產，例如高檔公寓的單元房、配備時尚家具和家電的房產，或維護良好的獨立式住宅。

對於停留時間固定的人來說，例如出國留學或從事短期工作的人，這是合理的。

對於因簽證或工作原因在日本停留時間固定的外國人來說，定期租約實際上可能是理性的選擇。這是因為，透過主動選擇定期租約，他們可以獲得上述的諸多優勢。

然而，另一方面，我們也必須意識到定期租賃特有的缺點。

即使你喜歡那裡，你也有可能無法繼續在那裡生活。

這可以說是最大的缺點。無論你多麼喜歡這棟房子，多麼想永久住在那裡，如果房東不打算續約，合約到期後你必須搬出去。

續約時，租金等條款可能會有所變動。

即使房東同意續約，也不一定代表您就能像以前一樣繼續住在那裡。條款可能會發生變化，例如「從下一份合約開始，我們將漲租5000日元」或「我們將增加新的規定」。

即使突然返回日本或搬遷，通常也不可能在合約履行過程中終止合約。

原則上，在合約期間內，您不能以自身理由解除合約。即使您有權解除合同，也可能需要支付相當於剩餘租期租金的違約金。

可供出售的房產很少（尤其是在城區）。

從上文對定期租賃房屋比例的分析可以看出，定期租賃房屋的數量有限。因此，即使您決心要租住定期租賃房屋，也未必能找到完全符合您需求的房產。

現在，讓我們來看看簽訂固定期限租賃協議的流程和需要檢查的關鍵點。

步驟 1：查看房產資訊中是否有「固定期限租約」的標註。

帶有固定期限租約條款的房產都會明確標示。因此，請在房地產網站或透過房地產經紀人尋找帶有「固定期限租賃」標識的房產。

有些房地產網站專門提供固定期限租賃房源資訊（例如Able ）。

在這類資訊網站上搜尋定期租賃房產是最有效的方法。

步驟 2：從房地產公司領取“定期租賃說明文件”，並聽取說明。

找到心儀的定期租賃房產後，請向房產經紀人索取“定期租賃說明文件”，並仔細閱讀他們的解釋。這份文件包含租賃定期租賃房產時您應該了解的信息，例如合約期限和其他條款。

如果您同意這些條款，我們將繼續履行合約。

步驟 3：合約中務必檢查的五項內容。

簽署合約前，請務必檢查以下五點。

1. 合約期限：合約何時到期？
2. 合約續約條款：合約是否有可能續約？
3. 關於提前終止的特殊條款：在不可避免的情況下，終止合約的條件是什麼？
4. 恢復到原始狀態的範圍：搬離房屋時需要進行哪些維修？
5. 通知義務：我何時會收到房東的租約到期通知？

在考慮簽訂固定期限租賃協議時，這些都是非常重要的因素。

有關將房屋恢復到原始狀態的更多詳細信息，請參閱“搬出的平均費用是多少？外國人日本租房指南”。

第四步：【專業建議】詢問續約的可能性。

在簽署合約之前，我建議您再問一個問題：

• “作為業主，您未來是否有續約的計劃？”

當然，此時給出的答案並不能保證未來會發生什麼事。但是，你的決定無疑會因對方的回答而發生重大改變：對方是說“我計劃結束調任返回，所以絕對不會續約”，還是說“除非出現特殊情況，否則我們正在積極考慮續約你的合約”。

最後，我們整理了一些關於定期租賃的常見問題。

問：如果我想續約，我應該何時以及通知誰？

A. 通常的做法是聯絡負責房產的房地產公司。最好在合約到期前三個月到六個月告知他們您打算續約。提前通知可以讓業主有時間考慮您的決定。

問：我什麼時候可以收到房東的合約終止通知？

A. 根據法律規定，房東必須在租約到期前一年至六個月內通知房客「本合約將於[日期]終止」。如果房東未發出此通知，則可能無法主張終止合約。

Q：我可以無限期地居住在標有「可續簽固定期限租賃」的房產中嗎？

A. 如果合約上註明“可續租”，則表示房東從一開始就願意續租，這意味著您很有可能可以繼續居住。但是，這並非法律上的保證。請記住，這仍然是一份固定期限的租賃協議，房東的情況未來可能會發生變化，導致無法續約。

問：因為我是外國人，是否有可能我只能獲得固定期限的租賃合約？

A. 一般來說，身為外國人並不代表您只能看到短期租賃房源。但是，一些房東可能會擔心溝通障礙和文化差異，因此可能會向居住時間不確定的外國人推薦短期租賃房源。如果您感到不安，請不要猶豫，請他們也帶您看看常規租賃房源。