[Dành cho người nước ngoài] Hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định là gì? Giải thích sự khác biệt so với hợp đồng thuê nhà thông thường và những điểm mà người nước ngoài cần biết.

Hợp đồng thuê nhà tiêu chuẩn ở Nhật Bản là một loại hợp đồng thuê nhà điển hình.

Thông thường, thời hạn hợp đồng là hai năm (đôi khi là một năm), nhưng về nguyên tắc, bạn có thể gia hạn hợp đồng nếu muốn tiếp tục sinh sống trong nhà.

Để chủ nhà từ chối gia hạn hợp đồng thuê, phải có lý do rất chính đáng, chẳng hạn như "chủ nhà không có nơi nào khác để ở" (điều này được gọi là "lý do chính đáng").

Nói tóm lại, hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định là một hợp đồng có thời hạn được xác định trước.

Khác với các bất động sản cho thuê thông thường, không có khái niệm "gia hạn hợp đồng". Khi thời hạn hợp đồng kết thúc, bạn thường phải dọn ra khỏi phòng.

Nếu bạn muốn và chủ nhà đồng ý, việc gia hạn hợp đồng là có thể, nhưng không được đảm bảo.

Tại sao lại tồn tại loại hợp đồng "thuê nhà có thời hạn cố định"?

Hợp đồng thuê nhà điển hình của Nhật Bản, thường cho phép người thuê gia hạn hợp đồng và tiếp tục sống trong cùng một phòng nếu muốn, có vẻ sẽ rất hấp dẫn đối với họ.

Vậy thì, tại Nhật Bản, nơi quyền lợi của người thuê nhà thường được đảm bảo rất mạnh mẽ, tại sao lại tồn tại hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định?

Điều này liên quan đến hoàn cảnh của chủ nhà, chẳng hạn như muốn cho thuê phòng trong một khoảng thời gian nhất định vì lý do nào đó.

ví dụ:

• Tôi muốn cho thuê trong một thời gian giới hạn cho đến khi chủ nhà trở về sau nhiệm vụ ở nước ngoài.
• Con tôi dự định sẽ sống ở đó.
• Có kế hoạch xây dựng lại tòa nhà chung cư, và còn nhiều lý do khác nữa.

Như đã giải thích ở trên, có những lý do cụ thể khiến bất động sản này là hợp đồng thuê có thời hạn, và do đó, khi thời hạn hợp đồng kết thúc, bạn phải rời khỏi bất động sản.

Sự khác biệt giữa hợp đồng thuê nhà ở Nhật Bản và nước ngoài

Tại Nhật Bản, hợp đồng thuê thông thường là loại hợp đồng phổ biến nhất, còn hợp đồng thuê có thời hạn cố định là một hình thức ngoại lệ.

Tuy nhiên, điều này không đúng ở nước ngoài.

Ở nước ngoài, hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định phổ biến hơn. Ví dụ, khi hợp đồng một năm kết thúc, người thuê và chủ nhà sẽ thảo luận về việc gia hạn hợp đồng. Nếu chủ nhà từ chối gia hạn, người thuê không thể tiếp tục sống trong cùng một phòng.

Tuy nhiên, tại Nhật Bản, quyền lợi của người thuê nhà được bảo vệ rất mạnh mẽ. Đây là một hệ thống rất hào phóng so với các quốc gia khác. Do đó, nhiều người tiếp tục gia hạn hợp đồng và sinh sống trong cùng một căn nhà trong thời gian dài.

Tỷ lệ hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định trên thị trường cho thuê.

Theo " Khảo sát xu hướng thị trường nhà ở (2022) " của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch , tỷ lệ nhà ở cho thuê thông thường so với nhà ở cho thuê theo hợp đồng có thời hạn tại Nhật Bản như sau:

• Nhà ở cho thuê tiêu chuẩn: 94,8%
• Hợp đồng thuê có thời hạn cố định: 2,1%

Như vậy, có thể thấy rằng loại hợp đồng cho thuê phổ biến nhất ở Nhật Bản là hợp đồng thuê nhà thông thường, còn hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định là một hình thức hợp đồng ngoại lệ.

Giờ, chúng ta hãy cùng xem xét lại sự khác biệt giữa hợp đồng thuê có thời hạn và hợp đồng thuê thông thường từ bốn điểm chính.

Điểm khác biệt ①: Hợp đồng có được gia hạn hay không (hợp đồng thuê có thời hạn cố định không được gia hạn)

• Bất động sản cho thuê tiêu chuẩn: Về nguyên tắc, hợp đồng thuê sẽ được gia hạn nếu người thuê nhà muốn.
• Hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định: Hợp đồng tự động chấm dứt khi hết hạn. Cần có "hợp đồng gia hạn" để tiếp tục sinh sống tại đó.

Như đã giải thích ở trên.

Điểm khác biệt ②: Hợp đồng và phương pháp giải thích (hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định cần có giải thích đặc biệt)

• Bất động sản cho thuê tiêu chuẩn: Các giải thích và hợp đồng được lập thành văn bản bằng các tài liệu như Tài liệu Giải thích về các Vấn đề Quan trọng.
• Hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định: Ngoài những điều đã nêu ở trên, chủ nhà phải cung cấp văn bản giải thích rằng đây là hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định, không có điều khoản gia hạn và sẽ chấm dứt khi hết hạn.

Vì hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định không phổ biến ở Nhật Bản, nên việc thông báo bằng văn bản cho chủ nhà là bắt buộc.

Điểm khác biệt ③: Việc có được phép chấm dứt hợp đồng sớm hay không (hợp đồng thuê có thời hạn cố định thường không được phép).

• Bất động sản cho thuê thông thường: Trong nhiều trường hợp, bạn có thể chấm dứt hợp đồng với điều kiện báo trước một tháng.
• Hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định: Về nguyên tắc, việc chấm dứt hợp đồng sớm không được phép (trừ một số trường hợp ngoại lệ).

Trong hợp đồng thuê nhà thông thường, người thuê có thể chấm dứt hợp đồng giữa chừng theo ý muốn của mình. Tuy nhiên, với hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định, thời hạn hợp đồng được xác định trước, vì vậy nhìn chung, việc chấm dứt hợp đồng trong thời gian đó là không thể.

Tuy nhiên, ngay cả với hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định, người thuê nhà vẫn có thể yêu cầu chấm dứt hợp đồng nếu đáp ứng các điều kiện sau đây.

1. Bất động sản phải là nhà ở có diện tích sàn dưới 200 mét vuông.
2. Có những trường hợp bất khả kháng như chuyển công tác, điều trị bệnh tật hoặc chăm sóc người thân.

Ngoài ra, hợp đồng có thể bao gồm một điều khoản (điều khoản đặc biệt) quy định rằng "hợp đồng có thể bị chấm dứt giữa chừng với thời hạn thông báo trước một tháng".

Điểm khác biệt ④: Gia hạn hợp đồng/thay đổi điều khoản (Điều khoản có thể thay đổi đối với hợp đồng thuê có thời hạn cố định)

• Nhà cho thuê tiêu chuẩn: Thường tiếp tục cho thuê với các điều kiện tương tự.
• Hợp đồng thuê có thời hạn cố định: Các điều khoản và điều kiện có thể thay đổi khi gia hạn hợp đồng.

Trong các hợp đồng thuê nhà tiêu chuẩn, việc gia hạn hợp đồng là điều hiển nhiên, vì vậy tiền thuê nhà và các điều khoản hợp đồng thường không thay đổi. Chủ nhà bị pháp luật hạn chế không được thay đổi đáng kể các điều khoản hợp đồng, và quyền lợi của người thuê nhà được bảo vệ mạnh mẽ.

Mặt khác, với hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định, hợp đồng sẽ chấm dứt khi thời hạn hợp đồng kết thúc, vì vậy cần có một hợp đồng mới nếu bạn muốn tiếp tục sinh sống tại đó. Vì hợp đồng mới được ký kết, chủ nhà có thể tự do ấn định tiền thuê và các điều khoản hợp đồng, và trong một số trường hợp, các điều khoản có thể thay đổi.

Bảng so sánh: Những điểm khác biệt chính giữa hợp đồng thuê có thời hạn cố định và hợp đồng thuê thông thường

Trong các hợp đồng thuê nhà ở Nhật Bản, nơi quyền lợi của người thuê được đảm bảo mạnh mẽ, dường như việc cố tình chọn một bất động sản có hợp đồng thuê cố định thời hạn không mang lại lợi ích gì.

Tuy nhiên, hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định cũng có những lợi thế riêng biệt dành cho người nước ngoài.

Giá thuê đôi khi rẻ hơn so với các bất động sản khác trong khu vực.

Vì hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định thường có điều khoản kém ưu đãi hơn so với hợp đồng thuê nhà thông thường, nên các bất động sản có diện tích tương tự thường được định giá thấp hơn so với các bất động sản khác trong khu vực lân cận.

Đây sẽ là một lợi thế đáng kể cho người nước ngoài muốn giữ chi phí sinh hoạt ở mức thấp nhất có thể.

Bạn có thể tìm thấy một bất động sản chất lượng cao mà chủ sở hữu đã lựa chọn kỹ lưỡng.

Trong một số trường hợp, hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định được đưa ra với điều kiện chủ nhà sẽ sinh sống tại đó trong tương lai. Do đó, bạn có thể tìm thấy những giao dịch tuyệt vời đối với những bất động sản thường không được cho thuê, chẳng hạn như một căn hộ trong khu chung cư cao cấp, một bất động sản được trang bị nội thất và thiết bị hiện đại, hoặc một ngôi nhà độc lập được bảo trì tốt.

Điều này là hợp lý đối với những người có thời gian lưu trú cố định, chẳng hạn như sinh viên du học hoặc những người làm việc ngắn hạn.

Đối với người nước ngoài có thời gian lưu trú tại Nhật Bản cố định do visa hoặc lý do công việc, thuê nhà theo hợp đồng có thời hạn thực sự là một lựa chọn hợp lý. Điều này là bởi vì bằng cách chủ động lựa chọn hợp đồng thuê nhà có thời hạn, họ có thể nhận được những lợi ích đã nêu ở trên.

Tuy nhiên, mặt khác, chúng ta cũng cần nhận thức được những nhược điểm riêng của hợp đồng thuê có thời hạn cố định.

Dù bạn có thích nơi đó đến đâu, vẫn có khả năng bạn sẽ không thể tiếp tục sống ở đó.

Đây có lẽ là nhược điểm lớn nhất. Cho dù bạn yêu thích ngôi nhà đến mức nào và muốn sống ở đó lâu dài, nếu chủ nhà không có ý định gia hạn hợp đồng, bạn sẽ phải chuyển ra ngoài khi hợp đồng hết hạn.

Khi gia hạn hợp đồng, các điều khoản như tiền thuê nhà có thể thay đổi.

Ngay cả khi chủ nhà đồng ý gia hạn hợp đồng, điều đó không nhất thiết có nghĩa là bạn sẽ được sống trong điều kiện như trước. Các điều khoản có thể thay đổi, chẳng hạn như "Chúng tôi sẽ tăng tiền thuê nhà thêm 5.000 yên kể từ hợp đồng tiếp theo" hoặc "Chúng tôi sẽ bổ sung thêm các quy định mới".

Ngay cả trong trường hợp đột ngột trở về Nhật Bản hoặc chuyển địa điểm làm việc, nhìn chung cũng không thể chấm dứt hợp đồng giữa chừng.

Về nguyên tắc, bạn không thể chấm dứt hợp đồng vì lý do cá nhân trong thời hạn hợp đồng. Ngay cả khi bạn có thể chấm dứt hợp đồng, bạn cũng có thể phải trả phí phạt tương đương với tiền thuê nhà cho thời gian còn lại.

Hiện có rất ít bất động sản cho thuê (đặc biệt là ở khu vực đô thị).

Như đã nêu rõ trong tỷ lệ hợp đồng thuê nhà có thời hạn ở trên, số lượng bất động sản cho thuê theo hình thức này rất hạn chế. Do đó, ngay cả khi bạn quyết tâm sống trong một ngôi nhà theo hợp đồng thuê có thời hạn, bạn cũng có thể không tìm được bất động sản đáp ứng được nhu cầu của mình.

Bây giờ, chúng ta hãy xem xét quy trình và những điểm quan trọng cần kiểm tra khi ký kết hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định.

Bước 1: Kiểm tra thông tin bất động sản để xem có ghi chú "hợp đồng thuê có thời hạn cố định" hay không.

Các bất động sản cho thuê theo hợp đồng có thời hạn cố định sẽ luôn được ghi rõ điều đó. Vì vậy, hãy tìm kiếm các bất động sản có ghi chú "cho thuê theo hợp đồng có thời hạn cố định" trên các trang web bất động sản hoặc thông qua các đại lý bất động sản.

Một số trang web bất động sản chuyên đăng tải các tin cho thuê có thời hạn cố định (ví dụ: Able ).

Tìm kiếm các bất động sản cho thuê có thời hạn trên các trang web thông tin như vậy là phương pháp hiệu quả nhất.

Bước 2: Nhận "Văn bản giải thích hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định" từ công ty bất động sản và lắng nghe phần giải thích.

Khi bạn tìm được bất động sản cho thuê có thời hạn ưng ý, hãy yêu cầu người môi giới bất động sản cung cấp "Văn bản giải thích hợp đồng thuê có thời hạn" và lắng nghe lời giải thích của họ. Văn bản này chứa thông tin bạn cần biết khi thuê bất động sản theo hợp đồng có thời hạn, chẳng hạn như thời hạn hợp đồng và các điều kiện khác.

Nếu quý khách đồng ý với các điều khoản đó, chúng tôi sẽ tiến hành ký kết hợp đồng.

Bước 3: Năm điều bạn luôn nên kiểm tra trong hợp đồng.

Trước khi ký hợp đồng, hãy chắc chắn kiểm tra năm điểm sau đây.

1. Thời hạn hợp đồng: Ngày hết hạn là khi nào?
2. Điều khoản gia hạn hợp đồng: Liệu có khả năng gia hạn hợp đồng không?
3. Các điều khoản đặc biệt liên quan đến việc chấm dứt hợp đồng sớm: Điều kiện chấm dứt hợp đồng trong trường hợp bất khả kháng là gì?
4. Phạm vi khôi phục về hiện trạng ban đầu: Cần sửa chữa những gì khi trả lại nhà?
5. Nghĩa vụ thông báo: Khi nào tôi sẽ nhận được thông báo hết hạn hợp đồng thuê nhà từ chủ nhà?

Đây là những yếu tố rất quan trọng cần xem xét khi thuê nhà theo hợp đồng thuê có thời hạn cố định.

Để biết thêm chi tiết về việc khôi phục lại hiện trạng ban đầu của bất động sản, vui lòng xem "Chi phí trung bình khi chuyển ra khỏi nhà là bao nhiêu? Hướng dẫn thuê nhà ở Nhật Bản dành cho người nước ngoài."

Bước 4: [Lời khuyên chuyên nghiệp] Hỏi về khả năng gia hạn hợp đồng.

Trước khi ký hợp đồng, tôi khuyên bạn nên hỏi thêm một câu hỏi nữa:

• "Ông/Bà chủ có dự định gia hạn hợp đồng trong tương lai không?"

Dĩ nhiên, câu trả lời được đưa ra vào thời điểm đó không đảm bảo cho tương lai. Tuy nhiên, quyết định của bạn chắc chắn sẽ thay đổi đáng kể tùy thuộc vào việc bạn được thông báo, "Tôi dự định trở lại sau đợt chuyển công tác, vì vậy sẽ không có việc gia hạn hợp đồng," hay "Trừ khi có bất kỳ vấn đề đặc biệt nào, chúng tôi đang tích cực xem xét việc gia hạn hợp đồng của bạn."

Cuối cùng, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi thường gặp về hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định.

Hỏi: Khi nào và cho ai tôi cần thông báo nếu muốn gia hạn hợp đồng?

A. Thông thường, người ta sẽ liên hệ với công ty bất động sản quản lý tài sản đó. Tốt nhất là nên thông báo cho họ về ý định gia hạn hợp đồng của bạn khoảng ba đến sáu tháng trước khi hợp đồng hết hạn. Thông báo sớm sẽ giúp chủ sở hữu có thời gian cân nhắc quyết định của bạn.

Hỏi: Khi nào tôi có thể nhận được thông báo chấm dứt hợp đồng từ chủ nhà?

A. Theo luật, chủ nhà phải thông báo cho người thuê nhà rằng "hợp đồng này sẽ chấm dứt vào ngày [ngày]" trong khoảng thời gian từ một năm đến sáu tháng trước khi hợp đồng hết hạn. Nếu không đưa ra thông báo này, chủ nhà có thể không được phép thực hiện việc chấm dứt hợp đồng.

Hỏi: Tôi có thể sống trong một bất động sản ghi "hợp đồng thuê cố định có thể gia hạn" vô thời hạn không?

A. Nếu hợp đồng được ghi là "có thể gia hạn", điều đó cho thấy chủ nhà sẵn sàng gia hạn ngay từ đầu, khiến khả năng bạn tiếp tục sống ở đó rất cao. Tuy nhiên, điều này không được pháp luật đảm bảo. Hãy nhớ rằng đây vẫn là hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định, và vẫn có rủi ro là hoàn cảnh của chủ nhà có thể thay đổi trong tương lai, khiến việc gia hạn trở nên bất khả thi.

Hỏi: Liệu có khả năng tôi chỉ được đề nghị các hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định vì tôi là người nước ngoài không?

A. Nhìn chung, việc là người nước ngoài không có nghĩa là bạn chỉ được xem các hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định. Tuy nhiên, một số chủ nhà có thể lo ngại về khó khăn trong giao tiếp và khác biệt văn hóa, và có thể đề xuất các hợp đồng thuê nhà có thời hạn cố định cho những người nước ngoài mà thời gian lưu trú không chắc chắn. Nếu bạn cảm thấy không thoải mái, đừng ngần ngại yêu cầu họ cho bạn xem cả các bất động sản cho thuê theo hợp đồng thông thường.