Sự thật về các bất động sản cho thuê "Không cho người nước ngoài" tại Nhật Bản: Nguyên nhân và giải pháp được giải thích chi tiết!

Nếu ở Nhật Bản có những nơi từ chối người nước ngoài, thì rất có thể điều này có liên quan đến việc số lượng người nước ngoài sinh sống tại Nhật Bản ngày càng tăng.

Sự gia tăng số lượng cư dân nước ngoài và tình trạng hiện tại của thị trường cho thuê nhà.

Tính đến cuối năm 2024, số lượng cư dân nước ngoài tại Nhật Bản đạt khoảng 3,76 triệu người, lập kỷ lục mới trong ba năm liên tiếp. Con số này tăng khoảng 10,5% so với cuối năm trước đó.

Ước tính khoảng một nửa số hộ gia đình người nước ngoài sinh sống trong nhà thuê, và riêng tại các tỉnh Tokyo, Kanagawa, Saitama và Chiba, ước tính khoảng 60% hộ gia đình sử dụng nhà thuê.

Nhìn chung tại Nhật Bản, tình trạng nhà ở và phòng trống trở thành một vấn đề lớn do dân số giảm sút, bắt nguồn từ tỷ lệ sinh thấp và dân số già hóa.

Tuy nhiên, tại các thành phố lớn như Tokyo, nhu cầu về nhà cho thuê rất cao, và ngay cả đối với người Nhật, việc tìm được chỗ ở cũng có thể khó khăn.

Khi số lượng người nước ngoài sinh sống tại Nhật Bản tiếp tục tăng lên, thật không may là một số chủ nhà cũng không muốn người nước ngoài sống trong nhà của họ.

Về bản chất, điều này có lẽ xuất phát từ những hiểu lầm và định kiến đối với người nước ngoài.

Rào cản giao tiếp

Không chỉ ở Nhật Bản mà ở nhiều quốc gia khác, khác biệt về ngôn ngữ có thể là nguyên nhân chính gây ra mâu thuẫn vì nó cản trở việc giao tiếp hiệu quả.

Vì hợp đồng thuê nhà và các giấy tờ thông tin quan trọng cần thiết để thuê phòng đều được viết bằng tiếng Nhật, nên việc chủ nhà lo lắng liệu người nước ngoài có hiểu đầy đủ nội dung của chúng hay không là điều dễ hiểu.

Hơn nữa, sẽ phát sinh các vấn đề về liên lạc trong trường hợp xảy ra sự cố.

Trên thực tế, ngày càng nhiều công ty bất động sản hiện nay cung cấp hợp đồng cho thuê bằng nhiều ngôn ngữ, bao gồm cả tiếng Anh, và với sự hỗ trợ của các ứng dụng dịch thuật, rào cản ngôn ngữ không còn là vấn đề lớn nữa.

Tuy nhiên, vẫn còn khá nhiều người Nhật Bản gặp phải "rào cản tâm lý" khi giao tiếp với người nước ngoài.

Để biết thêm chi tiết về hợp đồng thuê nhà trong thị trường bất động sản Nhật Bản, vui lòng xem " Cách đọc và kiểm tra hợp đồng thuê nhà: Những điều người nước ngoài cần biết ".

Những lo ngại phát sinh từ sự khác biệt về văn hóa và lối sống

Ngoài vấn đề giao tiếp, lý do chính khiến một số chủ nhà ở Nhật Bản từ chối cho người nước ngoài thuê nhà là sự khác biệt về văn hóa và lối sống.

Tại Nhật Bản, quan niệm "không gây rắc rối cho người khác" được xem là điều phổ biến, và người nước ngoài cũng được kỳ vọng phải làm như vậy.

Tuy nhiên, giữa Nhật Bản và các quốc gia khác có nhiều điểm khác biệt về lối sống và luật lệ, và những khác biệt này thực sự dẫn đến nhiều vấn đề.

Ví dụ

• Tiếng ồn: Người Nhật thích sống yên tĩnh. Tuy nhiên, ở các quốc gia khác, việc gây tiếng ồn trong các bữa tiệc tại nhà và các buổi tụ họp khác không phải là điều hiếm gặp. Sự khác biệt trong nhận thức về tiếng ồn có thể dẫn đến các vấn đề.
• Xử lý rác thải: Ở nhiều quốc gia trên thế giới, rác thải được thu gom và xử lý bởi các công ty tư nhân, nhưng tại Nhật Bản, các quy định về xử lý rác thải rất nghiêm ngặt và phức tạp. Người nước ngoài có thể sẽ cần thời gian để làm quen với những quy định này.
• Sử dụng phòng: Người Nhật rất coi trọng sự sạch sẽ. Tuy nhiên, do sự khác biệt về lối sống giữa các quốc gia, quan niệm về sự bẩn thỉu cũng khác nhau. Nhiều chủ nhà có định kiến rằng "người nước ngoài làm bẩn phòng".
• Thiếu hiểu biết về các quy định cho thuê nhà ở Nhật Bản: Nhật Bản có những quy định cho thuê nhà riêng biệt, chẳng hạn như "tiền đặt cọc", "phí gia hạn" và "người bảo lãnh chung". Một số chủ nhà lo ngại liệu người nước ngoài có thực sự hiểu và tuân thủ các quy định này hay không.

Đúng là một số chủ nhà muốn tránh những vấn đề phát sinh từ sự khác biệt về văn hóa và lối sống, và do đó họ có chính sách không cho người nước ngoài thuê nhà.

Những lo ngại về thủ tục và liên lạc khi chuyển nhà

Một lý do khác khiến chủ nhà có thể từ chối người nước ngoài là để tránh rắc rối với việc người thuê nhà chuyển đi.

Tôi lo rằng họ có thể làm cho căn phòng trở nên bừa bộn khủng khiếp, hoặc bỏ đi mà không trả tiền thuê nhà rồi quay về nước.

Khi những vấn đề như vậy thực sự xảy ra, việc giải quyết chúng vô cùng khó khăn.

Những chủ nhà từng có trải nghiệm tương tự trong quá khứ, hoặc từng nghe những câu chuyện như vậy, có thể sẽ ngần ngại cho người nước ngoài thuê phòng.

Vì những lý do đã nêu trên, đúng là một số chủ nhà muốn áp dụng chính sách "không cho người nước ngoài thuê".

Tuy nhiên, trên thực tế, bạn sẽ không thấy bất kỳ bất động sản nào trên các trang web cho thuê nhà có ghi rõ "Không cho phép người nước ngoài thuê".

Việc này được cho là rất có khả năng mang tính phân biệt đối xử và do đó không phù hợp.

Nguyên tắc tự do hợp đồng và cấm phân biệt đối xử

Luật dân sự Nhật Bản có một nguyên tắc cơ bản gọi là "nguyên tắc tự do hợp đồng". Đây là nguyên tắc cơ bản cho phép các cá nhân tự do quyết định họ ký hợp đồng với ai và các điều khoản của hợp đồng đó là gì.

Ví dụ, giá bán hoặc mua táo trong siêu thị có thể được tự do thỏa thuận giữa các bên liên quan (hợp đồng mua bán).

Tương tự, trong hợp đồng bất động sản, chủ nhà có quyền tự do quyết định cho ai thuê và với giá bao nhiêu. Ngược lại, họ cũng có quyền tự do quyết định không cho ai thuê. Tất nhiên, người thuê nhà cũng có quyền tự do lựa chọn loại phòng mà họ muốn thuê.

Đây là "nguyên tắc tự do hợp đồng".

Tuy nhiên, ngay cả với "nguyên tắc tự do hợp đồng", việc chủ nhà từ chối ký kết hợp đồng bất động sản chỉ vì người thuê nhà là "người nước ngoài" là không được phép do vấn đề nhân quyền.

Mặc dù luật pháp Nhật Bản không bao gồm các điều luật như ở châu Âu và Hoa Kỳ cấm từ chối hợp đồng dựa trên lý do quốc tịch, Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch đã đưa ra cảnh báo trong hướng dẫn của mình rằng "việc từ chối cho thuê nhà vì lý do là người nước ngoài có thể cấu thành hành vi phân biệt đối xử không công bằng".

Giải thích pháp lý

• Chủ nhà có quyền tự do quyết định cho ai thuê phòng. Tuy nhiên, việc từ chối ký hợp đồng chỉ vì người thuê là người nước ngoài là hành vi phân biệt đối xử bất công và do đó không được phép.

Các trường hợp chủ nhà bị buộc phải bồi thường thiệt hại

Các vụ kiện thực tế đã chứng minh rõ ràng rằng việc từ chối nhập cảnh đối với người nước ngoài là hành vi phân biệt đối xử và cấu thành hành vi bất hợp pháp.

Án lệ 1:

Một người nước ngoài đã nộp đơn thuê một căn hộ ở Kyoto. Tuy nhiên, chủ nhà đã từ chối hợp đồng chỉ vì người nộp đơn là người nước ngoài. Tòa án phán quyết rằng hành động này là "sự phân biệt đối xử vô lý, trái với tinh thần của Hiến pháp và không thể chấp nhận được, vì nó chỉ dựa trên quốc tịch", và ra lệnh cho chủ nhà phải bồi thường 1 triệu yên, bao gồm 1 triệu yên bồi thường tổn thất tinh thần và 100.000 yên phí luật sư, tổng cộng là 1,1 triệu yên .

Án lệ 2:

Trong một trường hợp khác, vấn đề là một nhân viên môi giới bất động sản tuyên bố: "Chúng tôi không đóng vai trò trung gian cho công dân nước X." Mặc dù tòa án không công nhận việc hình thành hợp đồng thuê nhà, nhưng tòa án nhận thấy tuyên bố này mang tính phân biệt đối xử và phán quyết bồi thường 100.000 yên cho tổn thất tinh thần và 10.000 yên phí luật sư vì vi phạm quyền cá nhân.

Do phán quyết này, bạn sẽ không còn thấy các bất động sản được quảng cáo là "Không cho phép người nước ngoài" trên các trang web bất động sản thông thường hoặc các trang web rao cho thuê nhà.

Ngoài quốc tịch, "lý do chính đáng" là gì?

Điều được làm rõ tại tòa án là không thể từ chối hợp đồng chỉ vì người đó là người nước ngoài, nhưng từ chối hợp đồng vì "lý do chính đáng" khác ngoài quốc tịch thì không phải là vấn đề.

Ví dụ về những lý do chính đáng để từ chối hợp đồng thuê nhà

1. Khả năng thanh toán không đủ/tín dụng không đủ: Điều này áp dụng khi có thể xác định một cách hợp lý rằng người thuê nhà không có khả năng thanh toán tiền thuê nhà (ví dụ: không đủ bằng chứng thu nhập hoặc các vấn đề về thông tin tín dụng), hoặc khi đã có các vấn đề trong quá khứ như nợ tiền thuê nhà.
2. Các trường hợp có nguy cơ không tuân thủ hợp đồng: Điều này bao gồm các tình huống có khả năng cao không tuân thủ các nghĩa vụ hợp đồng, chẳng hạn như vấn đề tiếng ồn hoặc hành vi gây phiền nhiễu, hoặc trường hợp dự kiến vi phạm pháp luật và quy định hoặc gây phiền nhiễu nghiêm trọng cho cư dân lân cận.
3. Các trường hợp mục đích sử dụng không phù hợp: Ví dụ, xin phép sử dụng bất động sản nhà ở cho mục đích thương mại, hoặc bất kỳ trường hợp nào khác mà mục đích của hợp đồng không phù hợp với mục đích sử dụng dự định của bất động sản.
4. Nếu số lượng người ở hoặc thành phần gia đình vượt quá quy định của khu nhà: Ví dụ, các đơn đăng ký vượt quá giới hạn số người ở theo quy định pháp luật.

Nếu có những lý do chính đáng và cụ thể, chủ nhà có thể từ chối ký kết hợp đồng thuê nhà. Điều quan trọng là "quốc tịch không liên quan".

Ngay cả khi bạn là người Nhật Bản, hợp đồng của bạn vẫn có thể bị từ chối vì những lý do này, và ngược lại, việc là người nước ngoài không phải là lý do chính đáng.

Mặc dù chủ nhà không thể từ chối ký hợp đồng chỉ vì bạn là người nước ngoài, trên thực tế, chủ nhà vẫn có thể từ chối ký hợp đồng sau khi đơn đăng ký đã được nộp, với nhiều lý do khác nhau.

Nói cách khác, họ che giấu sự thật rằng người đó là người nước ngoài và từ chối ký hợp đồng với lý do khác. Vì những lý do đã nêu trên, quả thực có những chủ nhà ngần ngại cho người nước ngoài thuê nhà.

Để người nước ngoài có thể thuê được phòng theo ý muốn, cần có một phương pháp cụ thể để giải quyết những lo ngại của chủ nhà.

Bằng chứng về khả năng thanh toán

Mối lo ngại lớn nhất của chủ nhà là khả năng trả tiền thuê nhà của người thuê. Họ có thể không nói ra, nhưng trong lòng họ có thể đang lo lắng, "Liệu người nước ngoài này có thực sự trả tiền thuê nhà đúng hạn mỗi tháng không?"

Cách hiệu quả nhất để xoa dịu những lo ngại đó là chứng minh khả năng thanh toán của bạn.

Cụ thể, bạn cần chuẩn bị các tài liệu sau:

• Giấy chứng nhận việc làm: Một tài liệu ghi rõ tên công ty nơi bạn làm việc, phòng ban, loại hình công việc và thời gian làm việc. Việc có thể nộp bằng tiếng Nhật sẽ giúp bạn yên tâm hơn.
• Bằng chứng thu nhập (phiếu lương hoặc giấy tờ chứng minh khấu trừ thuế): Nếu bạn có phiếu lương của ba tháng gần đây hoặc giấy tờ chứng minh khấu trừ thuế từ năm trước, vui lòng nộp kèm. Điều này sẽ chứng minh bạn có thu nhập ổn định.
• Sao kê ngân hàng: Việc chứng minh bạn có số dư đủ để trả tiền thuê nhà trong vài tháng cho thấy bạn tự tin vào khả năng thanh toán trong ngắn hạn.
• Thẻ cư trú và tình trạng cư trú: Bằng cách xuất trình thẻ cư trú hợp lệ và tình trạng cư trú ổn định (như visa lao động, giấy phép cư trú dài hạn hoặc giấy phép cư trú vĩnh viễn), bạn có thể chứng minh ý định và sự ổn định của mình trong việc lưu trú lâu dài.
• Sử dụng người bảo lãnh chung hoặc công ty bảo lãnh tiền thuê nhà: Việc có người bảo lãnh người Nhật hoặc sử dụng công ty bảo lãnh được xem là một cách để chuẩn bị cho những rủi ro tiềm ẩn.

Hiểu biết về phong tục và quy định cho thuê nhà ở Nhật Bản.

Chủ nhà cũng lo ngại về những vấn đề mà người thuê nhà có thể gây ra. Nếu bạn có thể chứng minh rằng mình không gây ra rủi ro nào như vậy, chủ nhà sẽ cảm thấy yên tâm hơn khi cho bạn thuê phòng.

Cụ thể, vui lòng thử các bước sau:

• Hãy giải thích rằng bạn hiểu rõ các quy định về việc xử lý rác thải, mức độ tiếng ồn, v.v.
• Ngay cả khi bạn nói tiếng Nhật không được tốt lắm, việc thể hiện sự chân thành bằng cách chào hỏi họ bằng tiếng Nhật sẽ tạo ấn tượng tốt với chủ nhà của bạn.
• Hãy nhờ người giám sát hoặc đồng nghiệp người Nhật của bạn viết thư giới thiệu. Nhờ bên thứ ba xác nhận rằng bạn là người đáng tin cậy.
• Nếu bạn có kinh nghiệm sinh sống tại Nhật Bản, vui lòng chứng minh điều đó. Việc bạn đã từng sống ở đó mà không gặp vấn đề gì sẽ là một nguồn thông tin đáng tin cậy.

Đối với người nước ngoài lần đầu sinh sống tại Nhật Bản, việc thích nghi có thể khá khó khăn, nhưng điều quan trọng là bạn cần chứng minh mình hiểu rõ các quy tắc và phong tục về nhà cho thuê ở Nhật Bản.

Thái độ như vậy sẽ giúp bạn yên tâm với chủ nhà và tạo được lòng tin của họ.

Những điểm cần lưu ý khi chọn chỗ ở: Làm thế nào để tìm được chỗ ở thân thiện với người nước ngoài

Việc tìm kiếm những bất động sản mà người nước ngoài dễ dàng thuê ngay từ đầu là một cách tiếp cận rất thiết thực.

Dưới đây là cách tìm chỗ ở chào đón người nước ngoài:

• Hãy sử dụng công ty bất động sản hoặc môi giới chuyên về khách hàng nước ngoài: Ví dụ, Mooovin là một trang web thông tin cho thuê nhà dành riêng cho người nước ngoài. Các bất động sản được đăng trên trang web này thường không thuộc diện "người nước ngoài không được phép thuê".
• Hãy cân nhắc những khu vực có đông dân cư nước ngoài: Ngay cả khi sử dụng môi giới bất động sản thông thường, bạn cũng có nhiều khả năng tìm thấy nhiều bất động sản chào đón người nước ngoài hơn ở những khu vực có mật độ cư dân nước ngoài cao.
• Tận dụng nhà ở do công ty cung cấp hoặc các bất động sản được chỉ định: Một số công ty cung cấp nhà ở hoặc giới thiệu cho bạn các bất động sản cho thuê liên kết. Hãy hỏi nhà tuyển dụng tiềm năng của bạn về điều này.
• Tận dụng các dịch vụ tư vấn của chính quyền địa phương: Một số chính quyền địa phương đã thiết lập các dịch vụ giới thiệu nhà cho thuê cho người nước ngoài (ví dụ: Trung tâm hỗ trợ nhà ở cho người nước ngoài Kanagawa ). Vui lòng liên hệ với chính quyền địa phương tại khu vực bạn quan tâm để tìm hiểu thêm thông tin.

Cuối cùng, chúng tôi đã tổng hợp một danh sách các câu hỏi và câu trả lời thường gặp từ người nước ngoài đang tìm kiếm nhà cho thuê tại Nhật Bản.

Câu 1: Tôi có thể thuê căn hộ bằng visa du lịch không?

Hợp đồng thuê nhà ở Nhật Bản thường dựa trên các hợp đồng dài hạn từ hai năm trở lên. Do đó, việc thuê một căn hộ hoặc chung cư thông thường với visa ngắn hạn như visa du lịch sẽ rất khó khăn. Hơn nữa, trên thực tế, các căn hộ và chung cư ở Nhật Bản thường không được trang bị đầy đủ đồ đạc hoặc thiết bị gia dụng. Việc mua sắm những vật dụng này trong thời gian lưu trú ngắn hạn là không khả thi.

Câu 2: Có chỗ ở nào cho thuê ngắn hạn không?

Có, đúng vậy. Ví dụ, có những căn hộ cho thuê theo tuần hoặc theo tháng. Những căn hộ này thường được trang bị nội thất và thiết bị cơ bản, phù hợp cho những kỳ nghỉ ngắn hạn.

Câu 3: Nếu tôi sử dụng công ty bảo lãnh, liệu tôi có chắc chắn thuê được phòng không?

Sử dụng công ty bảo lãnh có thể giúp bạn dễ dàng vượt qua quá trình thẩm định mà không cần người bảo lãnh. Tuy nhiên, tiêu chí thẩm định không chỉ giới hạn ở đó; các yếu tố như sự ổn định công việc và thu nhập của bạn tại Nhật Bản cũng rất quan trọng, vì vậy đây không phải là giải pháp đảm bảo tuyệt đối.

Câu 4: Cần những giấy tờ gì khi ký hợp đồng?

Các giấy tờ thường cần thiết khi người nước ngoài ký kết hợp đồng thuê nhà bao gồm:

• Thẻ cư trú: Thẻ này chứng minh bạn đang cư trú hợp pháp tại Nhật Bản.
• Hộ chiếu: Cần thiết để xác minh danh tính.
• Giấy chứng nhận tình trạng cư trú hoặc giấy chứng nhận đủ điều kiện làm việc: Giấy tờ này cho biết loại visa và liệu bạn có đủ điều kiện làm việc hay không.
• Các giấy tờ chứng minh thu nhập: hợp đồng lao động, giấy chứng nhận việc làm, phiếu lương, v.v.
• Mã số sinh viên: Có thể được yêu cầu đối với sinh viên quốc tế.
• Thông tin nhà tuyển dụng: Tên công ty, thông tin liên hệ, v.v.
• Thông tin liên lạc khẩn cấp tại Nhật Bản: Thông tin về những người bạn có thể liên hệ, chẳng hạn như bạn bè hoặc đồng nghiệp.
• Cần có số điện thoại di động có thể sử dụng tại Nhật Bản để liên lạc.
• Con dấu và giấy chứng nhận con dấu: Tại Nhật Bản, việc sử dụng con dấu thay cho chữ ký là khá phổ biến. Có thể yêu cầu phải có con dấu đã đăng ký và giấy chứng nhận của nó.

Việc chuẩn bị sẵn các tài liệu này trước sẽ đảm bảo quá trình ký kết hợp đồng diễn ra suôn sẻ.

Để biết thêm thông tin chi tiết về cách người nước ngoài có thể ký kết hợp đồng thuê nhà thành công tại Nhật Bản, vui lòng xem " Ký kết hợp đồng thuê nhà thành công tại Nhật Bản! Hướng dẫn về các tiêu chí sàng lọc bất động sản dành cho người nước ngoài ".