【外國人專區】在日本租房，退房檢查時真的不能在場嗎？避免蒙受損失所需的一切知識。

在日本的租賃住房中，租戶和房東（或物業管理公司）通常會在租戶退房時一起檢查房間狀況。這被稱為“聯合檢查”。

此次檢查的目的是確認房間內是否有任何損壞或污漬，並明確各方應承擔的維修費用比例。這有助於避免日後出現索賠或賠償方面的爭議。

簡而言之，聯合檢查是確保租戶和房東都對搬出過程的完成感到滿意的程序之一。

外國人想要避免露面的原因

雖然我解釋過在日本的出租房屋中，看房子是很常見的，但最近我聽到一些意見認為最好避免看房，或者更確切地說，“是不是最好不要安排看房呢？”

這純屬猜測，但原因可能是有些人曾在社群媒體上分享過在現場檢查期間被不公平地收取過高維修費用的經驗。

看到這條訊息的人可能會將其解讀為“在場不利”，或者“最好還是把鑰匙還回去然後逃走”。

不僅不熟悉日語的外國人不願與日本人面對面交談，就連日本人，尤其是年輕一代，也傾向於避免面對面交流。因此，你可能已經注意到，越來越多的人會說：“最好不要參加會議。”

海外見證的現狀

那麼海外市場的情況如何呢？

在許多國家，「出櫃檢查」並不像在日本那麼普遍，或者形式也往往不同。

例如，在歐洲和美國，雖然有房屋檢查制度，但完全是自願的。通常情況下，無論是入住或搬出，都會由第三方專家對房屋進行檢查。他們會根據入住時拍攝的記錄和照片，檢查房間內是否有損壞或污漬。為了避免法律糾紛，目前普遍的做法是「優先考慮書面文件和記錄，而非房屋檢查」。

在東南亞國家，雖然也有房屋檢查，但通常只是走個形式。一般情況下，只需快速掃一眼房間即可；如果沒有重大損壞或污漬，一切就被認為沒問題。

這些關於見證程序的習俗差異，可能是有些人認為在日本不需要見證程序的原因。

那麼，在日本租房時「最好不要進行房屋參觀」的說法真的屬實嗎？

讓我們從法律和實踐兩個角度來考慮這個問題。

法律視角

根據日本法律，房東沒有義務在房客搬出出租房屋時到場。

• 原則：居民沒有義務到場。

租戶有「將房屋恢復原狀的義務」（即有責任將出租的房間恢復到原來的狀態），但這種狀況檢查不一定需要親自進行。

無人在場的好處

那麼，如果租戶不親自到場接受房屋檢查，對他們有什麼好處呢？

可能帶來的益處如下：

• 時間安排靈活：租戶可依自身情況彈性安排搬離流程，無需與房東或物業管理公司協調日期，省時省力。這對於日程繁忙、希望按自己步調完成搬離的人來說非常方便。
• 緩解壓力：面對面看房可能會讓人感到壓力，尤其對外國人而言。如果沒有實地看房，您就無需直接與仲介或房東交談，從而減輕精神負擔。
• 加快流程：除了親自檢查外，您還可以透過拍攝照片和影片記錄房產狀況並在線上提交，從而加快流程。

正因為有這些優勢，有些人認為最好不要在場。

缺席的風險

由於法律沒有強制要求參加，而且參加也有好處，你可能也會認為最好不要參加。

然而，在日本，租賃房產採用租戶在場進行現場檢查的製度是有充分理由的，如果不採用這種制度，則會帶來一些重大風險。

缺席的風險

• 可能存在不公平收費：房東可能會在無法核實房間內是否有任何損壞或污漬的情況下，單方面向租戶收取過高的維修費用。
• 證據不足：您將失去辯稱損壞在您入住前就已存在或係日常生活自然損耗造成的機會，這將使您很難反駁日後的說法。這是因為，如果損壞是之後才發現的，僅憑照片和影片很難確定責任方。
• 保證金退款的減少或額外收費：可能會從保證金中扣除不合理的維修費用，從而大幅減少退款金額，或者保證金可能不足，導致需要支付額外費用的情況。
• 溝通不良：由於沒有面對面的交流，關於房產狀況和維修需求的詳細解釋，以及關於故障和費用原因的解釋，很可能不足以令人信服。

如前所述，聯合驗屋的目的是讓房客和房東共同檢查房間狀況。這樣雙方都可以親眼看到房間是否有污漬或損壞，以及損壞程度。

拒絕到場就意味著放棄這個機會。當然，到場並不能保證你一定能避免高額的搬出費用，但至少能顯著降低這種風險，或者讓你有機會對不合理的收費提出異議。

換句話說，要求租戶在搬出檢查時在場，應該被視為房東的“權利”，而不是法律義務。

如果這是一項權利，那麼明智的做法是充分了解並利用它，以避免搬家時出現問題。

既然我們已經了解了搬出檢查的優點和風險，那麼讓我們考慮一下哪些人應該參加，哪些人不應該參加。

誰該出席？

參加會議是一項權利，因此我們通常建議每個人，包括外國人，都參加。

尤其希望以下人員盡可能參加：

• 對於想要避免不公平收費的人：聯合檢查可以防止房東單方面要求搬出費用，並提供直接協商維修範圍和費用分攤的機會。
• 對於那些想要最大限度利用押金的人來說：透過檢查押金扣除額是否合理並進行協商，您可以增加獲得最高退款金額的機會。
• 不熟悉日本租屋習俗的外國居民：正因為您是外國人，所以您更應該親自到場進行房屋檢查。面對面確認至關重要，這有助於維護您的權益並避免問題，尤其是在存在語言和文化障礙的情況下。

不應該（或不能）在場的人。

理想情況下，我們希望您能到場，但我們也理解有些人可能由於以下原因無法到場。

• 對於因搬遷到遙遠的地方或返回祖國而無法親自參加的人：如果日程衝突絕對導致無法參加，則可能無法參加。
• 有些人會因面對面談判和互動而感到巨大壓力：由於各種原因，有些人與初次見面的人面對面交流時會感到巨大的壓力。如果參加會議可能有人身傷害的風險，則可以決定不參加。
• 如果房東或物業公司明確規定「無需到場」：有些房地產公司不要求您出席退房檢查。如果合約中有明確規定，您無需到場。

如果您無法參加活動該怎麼辦

如果您因不可避免的原因無法到場，您可以採取以下步驟來避免問題。

• 指定一位值得信賴的代理人：完全可以委託一位可靠的人作為您的代理人，例如一位精通日語的朋友或房地產專家。務必提前告知您的代理人房產的狀況和談判要點。
• 徹底收集證據：搬出前，務必拍攝房間的詳細照片和視頻，並記錄拍攝日期。尤其要注意記錄即使是最細微的細節，以證明房間內沒有刮痕或污漬。如果日後出現任何問題，這些都將是強有力的證據。
• 避免當場簽字：即使在驗屋過程中被要求簽署押金結算單，如果您不同意其內容，您也沒有義務當場簽字。您可以將其帶回家，仔細閱讀內容，如有必要，可諮詢專業人士後再簽字。

那麼，在檢查過程中，您在場時應該注意哪些要點呢？

在這裡，我們將重點介紹一些外國人尤其應該記住的重要事項。

語言障礙

租賃協議和搬出須知通常包含大量技術術語和複雜表達，這使得外國人，尤其是那些不熟悉日語的人，很難完全理解其內容。

因此，參加會議時，請採取一些措施，例如提前準備好英文文件、使用翻譯應用程序，或安排口譯員或一位值得信賴的日本人在場。

文化和習俗的差異

日本房地產業有許多規則和商業慣例，外國人可能覺得不太熟悉。為了避免搬家時出現問題，事先充分了解這些規則和慣例非常重要。

例如

• 保證金和鑰匙金：保證金不太可能退還，鑰匙金也不予退還。
• 恢復房屋原狀的規則：我稍後會詳細解釋。
• 搬遷通知截止日期：許多合約要求您至少提前一個月發出搬遷通知，否則可能會被按比例收取租金。
• 房屋清潔費：如果您的合約規定“租客在退房時需支付清潔費”，您有義務支付清潔費。請事先查看合約中的具體條款。
• 鑰匙歸還方式和時間：通常情況下，「歸還鑰匙=合約終止」。雖然您可能會被告知透過郵寄或投遞到郵箱的方式歸還鑰匙，但請務必保留歸還過程的記錄。

有關日本租賃房屋的獨特規則和習俗的更多信息，請參閱以下文章。

“日本的押金和禮金是什麼？成功簽訂租賃協議的完整指南。”

如何閱讀和審核租賃協議：外國人應該了解的內容

資訊匱乏和孤立

當然，關於日本租賃住房問題的大部分資訊都是用日語傳播的。

因此，為了避免遇到問題時驚慌失措，最好事先查看是否有您母語的支援服務。

例如

• 外國居民諮詢中心：提供保證金、搬離檢查和付款結算的諮詢服務。
• 外國居民援助中心（FRESC） ：一個接受有關外國居民生活諮詢的援助中心。
• 消費者專線：提供關於不合理收費、合約糾紛及其他議題的諮詢服務。部分服務支援多種語言。

存在未經授權離境的風險

有時，您可能會因各種原因需要突然返回祖國。但是，即使在這種情況下，也請務必不要在未聯繫任何人或未履行正當程序的情況下離開房間，因為這可能會導致嚴重的問題。

請務必聯絡物業管理公司或房東，說明搬離的日期和原因。

此次檢查的目的是檢查房間狀況，並確定是否會產生任何搬出費用以及會產生多少費用。

因此，為了避免損失，請確保做好充分準備。

檢查日之前需要做的事情

「房間交接」相當於「檢查進行中」。

因此，請務必在檢查日之前完成以下事項。

• 搬出去：如果您的物品仍在屋內，我們將無法進行房屋檢查或交付房間。請確保您已全部搬出。
• 辦理（取消）水電煤氣等公用事業手續：如果您不完成取消公用事業的手續，不僅可能產生額外費用，還可能導致與下一位租戶產生糾紛。
• 房間清潔：日本人非常注重清潔。如果你的房間乾淨整潔，會給房東留下更好的印象，也更有可能拿回你的押金。

正確理解“恢復原狀的義務”

日本的租賃協議中通常都會包含一項條款，規定租戶有義務將房屋恢復到原始狀態。

「恢復原狀」是指「將租戶的故意行為、疏忽或粗心大意造成的損害恢復到原來的狀態」。

因此，無需將房屋恢復到原始狀態。但是，例如，如果牆紙被弄髒，或者地板和牆壁因租戶吸煙而損壞，則租戶有責任修復這些損壞。

將房屋恢復原狀的費用將從您的押金中扣除。換句話說，您最終收到的金額為「押金 - 恢復費用」。如果恢復費用超過押金，您需要支付差額。但是，因老化和使用造成的正常損耗，例如牆紙因日曬褪色或家具擺放造成的地板凹陷，均由房東負責。

透過清楚了解租戶在將房屋恢復到原始狀態方面的責任範圍，您可以避免產生不必要的費用。

有關如何將房屋恢復到原始狀態的更多信息，請參閱“ 搬出的平均費用是多少？外國人日本租房指南”。

檢查期間主要檢查的區域以及事前準備工作

檢查期間，將檢查以下幾個方面：

• 牆壁和天花板：檢查是否有污漬和損壞。
• 地板：檢查是否有刮痕、凹痕、污漬等。
• 廚房：檢查爐灶和抽油煙機是否有污垢，以及排水管是否堵塞。
• 浴室/衛浴：是否有黴菌、水漬、損壞等。
• 窗戶和紗窗：檢查是否有損壞或污漬。
• 設備：如有任何預裝設備，請檢查是否有遺失或損壞。

定期保持浴室和地板等區域的清潔與降低搬家成本直接相關。

保留搬家時的照片！證據的重要性。

避免搬家時出現問題的最有效工具是入住時拍攝的照片。透過對比入住前後房屋的狀況，您可以客觀地判斷是否需要以及需要修復到何種程度才能恢復原狀。

因此，搬進去之後，在擺放家具或整理物品之前，先給房間拍照。

拍照技巧

• 使用廣角鏡頭盡可能拍攝整個房間。
• 拍攝房間的每個角落，包括牆壁、地板、天花板和固定裝置（空調、廚房、浴室等）。
• 如果有刮痕或污漬，請拍照顯示其位置和嚴重程度。

如果你有這樣的記錄，搬走時你可以辯稱「這種損壞（污漬）在我搬進來之前就存在了」。

以下是一些在日本簽訂租賃協議時需要注意的關鍵點，以避免不必要的麻煩。

利用多語言支援服務

在日本尋找出租房產時，最好使用提供多語言服務的房地產公司或專門為外國人而設的房地產網站。

例如，「Mooovin」是日本最大的外國人的租屋資訊網站之一，從房源搜尋、合約簽訂到每月租金支付，所有流程都可以在線上完成。多語種工作人員不僅會協助您辦理合約手續，還會幫助您解決入住後可能出現的任何問題。

理解合約的重要性

租賃協議是搬離時出現問題時做出決定的最重要依據。務必徹底理解協議內容，可以透過索取英文版合約或請一位值得信賴的人為您解釋來實現。

請在檢查過程中務必再次確認以下幾點。

• 關於將房屋恢復原狀的義務的條款：確認租戶應承擔的責任範圍。
• 特殊條款：除標準合約條款外，還要檢查是否有任何特殊安排（例如房屋清潔費）。
• 與保證金結算相關的事項：檢查保證金退還條件以及任何可能的扣款。

即使在日本的租賃協議中，合約本身才是最重要的。

遇到困難時可以向哪裡尋求協助：利用專業機構或擔保公司。

萬一出現任何問題，請聯絡前面提到的多語言支援服務台以及擔保公司。

無法提供共同擔保人的外國人，在簽訂租賃協議時應使用擔保公司。擔保公司也可以在搬離時處理相關問題。您可以嘗試聯繫他們。

最後，我們將介紹現場檢查過程中出現的一些常見問題，並提出相應的解決方案。

案例一：我搬走後被收取了一筆過高的清潔費。

• 解決方案：搬離前自行徹底清潔房屋，並拍照留存。如果清潔費用遠高於市價，請諮詢專業機構並嘗試協商。

案例 2：指出了入住前已存在的損壞。

• 解決方案：提供入住時拍攝的照片或視頻，以證明損壞在你入住前就已經存在。

案例 3：租戶被告知，他們應對因老化造成的損壞負責。

• 解決方法：解釋清楚，將房屋恢復原狀的義務不包括因年久失修造成的損耗，租戶也沒有義務承擔相關費用。如果難以解釋清楚，可以諮詢專業機構。

案例 4：我沒聽懂檢查過程中給出的解釋。

• 解決方法：不要當場簽字；帶回家仔細閱讀內容。